전세/월세집 주인 바뀌면 보증금 가압류도 새 주인에게 효력 있을까요?

전세나 월세로 살고 있는 집의 주인이 바뀌는 경우, 세입자의 권리에 대해 걱정하는 분들이 많습니다. 특히, 기존 집주인의 빚 때문에 보증금이 가압류된 상황이라면 더욱 불안할 수밖에 없는데요. 새 집주인에게도 가압류의 효력이 있는지, 오늘 자세히 알아보겠습니다.

사례:

세입자 甲는 전세 계약을 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 그런데 집주인 A의 빚 때문에 甲의 보증금 반환 채권이 가압류되었습니다. 이후 집이 B에게 팔렸습니다. 이 경우, 새 집주인 B에게도 가압류의 효력이 있을까요? 그리고 돈을 받아야 하는 채권자 丙은 누구에게 돈을 요구해야 할까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, 새 집주인 B에게도 가압류의 효력이 있습니다. 그리고 채권자 丙은 새 집주인 B에게만 돈을 요구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면, 대항력을 갖춘 세입자가 있는 집이 팔리면, 새 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받습니다. 즉, 새 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 가지게 되는 것이죠.

이와 마찬가지로, 보증금 반환 채권에 대한 가압류도 새 집주인에게 이전됩니다. 왜냐하면, 가압류는 보증금 반환 의무와 뗄 수 없는 관계이기 때문입니다. 집주인이 바뀌어도 세입자의 보증금을 보호하기 위해서는 가압류의 효력이 새 집주인에게도 유지되어야 합니다.

만약 새 집주인에게 가압류의 효력이 없다면, 채권자는 보증금에서 돈을 받을 권리를 잃게 되는 불이익을 받게 됩니다. 따라서 법원은 세입자 보호와 채권자의 권리 보호를 위해 새 집주인에게 가압류의 효력을 인정하고 있습니다.

(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결) 에서도 이와 같은 내용을 확인할 수 있습니다. 이 판결은 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 채권이 가압류된 상태에서 집이 팔리면, 새 집주인이 가압류의 제3채무자 지위를 승계한다고 판시했습니다.

정리:

대항력 있는 세입자의 집이 팔리면, 새 집주인은 보증금 반환 의무뿐 아니라 보증금에 대한 가압류도 함께 이어받습니다. 따라서 채권자는 새 집주인에게 가압류의 효력을 주장하여 돈을 받을 수 있습니다.