전세집 주인이 바뀌었어요! 내 보증금은 어떻게 되나요?

이사를 가기 전 꼼꼼히 확인해야 할 것 중 하나가 바로 전세 계약입니다. 특히 전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우, 세입자는 당황스럽고 불안할 수 있습니다. 내 보증금은 안전할까요? 새로운 집주인에게 내 권리를 주장할 수 있을까요? 오늘은 이런 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

대항력 있는 세입자, 집주인이 바뀌어도 걱정 마세요!

전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받으면, 이를 대항력이라고 합니다. 대항력이 있는 세입자는 집이 다른 사람에게 넘어가더라도 새로운 집주인에게 기존의 전세 계약 내용을 주장할 수 있습니다. 즉, 새 집주인은 이전 집주인의 지위를 그대로 이어받아 세입자에게 보증금 반환 의무를 지게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제2항)

다른 권리가 설정된 집이라도 괜찮습니다!

간혹 전세 계약한 집에 이미 은행의 저당권 등 다른 권리가 설정되어 있는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 세입자가 대항력만 갖추고 있다면, 집주인이 바뀌더라도 세입자의 동의 없이 새 집주인에게 임대인의 지위가 승계됩니다. 즉, 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항)

이전 집주인에게 더 이상 보증금 반환을 요구할 수 없어요!

집주인이 바뀌면 이전 집주인의 보증금 반환 의무는 사라집니다. 보증금 반환 의무는 집 소유권과 함께 새 집주인에게 넘어가기 때문입니다. 따라서 이전 집주인이 아닌 새 집주인에게 보증금 반환을 요구해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조 제2항)

관련 판례

• 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결
• 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결
• 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결
• 대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결

전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌더라도 대항력을 갖춘 세입자라면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 새로운 집주인에게 기존 계약 내용을 주장하고 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전세 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고와 확정일자를 받는 등 대항력을 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다.