전세집 경매, 계약기간 만료 전이라도 보증금 돌려받을 수 있을까요?

전세 계약 기간이 아직 남았는데, 갑자기 집이 경매에 넘어간다면? 당황스럽고 막막하시겠죠. 내 보증금은 어떻게 되는 건지, 제때 돌려받을 수 있는 건지 걱정이 앞설 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 계약 기간 만료 전이라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다!

이 글에서는 전세 계약 기간 만료 전, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 자세히 알려드리겠습니다.

핵심은 '대항력'과 '우선변제권'입니다.

• 대항력: 전세 계약을 하고 집에 이사 들어간 후 주민등록 전입신고를 마치면 다음날부터 제3자에게 전세 계약 사실을 주장할 수 있는 권리입니다. 즉, 새 집주인에게도 내 전세 계약을 인정받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

• 우선변제권: 집이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖춘 상태에서 전세 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

과거에는 계약 기간 만료 전 경매가 진행될 경우, 대항력이 있어도 우선변제권을 행사할 수 있는지에 대한 논란이 있었습니다. 하지만 관련 판례 (대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결)를 통해 임차인이 배당요구를 하는 것을 임대차 계약 해지 의사로 간주하여 우선변제권을 인정하게 되었습니다.

**현행 주택임대차보호법 (1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정)**에서는 이러한 논란을 없애고 임차인의 권리를 더욱 강화했습니다. 개정된 법에서는 계약 기간 만료 전이라도 경매가 진행되면 대항력 있는 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있다고 명확히 규정하고 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3조의5)

경매 절차에서 보증금을 돌려받으려면?

집이 경매에 넘어갔다면, 배당요구 종기까지 법원에 '배당요구'를 해야 합니다. 배당요구는 법원이 정한 기간 내에 해야 하므로, 경매 진행 상황을 꼼꼼히 확인하고 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. (민사집행법 제84조 제1항, 제88조)

정리하자면, 전세 계약 기간이 남았더라도 집이 경매에 넘어가면 대항력과 우선변제권을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 경매 절차에 대한 정확한 정보를 파악하고 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.