전세집 경매, 나보다 은행이 먼저 돈 받아간다고? 😱 같은 날 확정일자 vs. 근저당권

내 집 마련의 꿈을 잠시 미뤄두고 전세를 선택했는데, 갑자기 집이 경매에 넘어간다면? 생각만 해도 아찔하죠. 특히, 나보다 은행이 먼저 배당을 받아간다면? 전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정이 앞설 겁니다. 오늘은 확정일자와 근저당권 설정일이 같은 날인 경우, 누가 먼저 배당받는지 알아보겠습니다.

사례:

5,000만원에 전세 계약을 하고 이사한 날, 주민등록 전입신고와 확정일자도 모두 받았습니다. 그런데 같은 날, 집주인이 5,000만원을 은행에서 대출받고 집에 근저당권을 설정했습니다. 이후 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔습니다. 이런 경우, 저는 은행보다 먼저 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요?

안타깝지만, 은행이 먼저 배당받습니다.

왜 그럴까요? 주택임대차보호법을 살펴보면 이해가 좀 더 쉬울 거예요.

• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 발생합니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권): 대항요건(인도 + 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

여기서 중요한 건 '다음 날'입니다. 대항력과 우선변제권 모두 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자를 받았더라도 마찬가지입니다. 같은 날 근저당권 설정이 이루어졌다면, 근저당권이 먼저 설정된 것으로 보기 때문입니다.

대법원도 이와 같은 판례를 통해 '대항력'과 '우선변제권'의 효력 발생 시점을 동일하게 보고 있습니다.

(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)

결론적으로, 전입신고, 확정일자를 받았더라도 같은 날 근저당권이 설정되었다면, 근저당권자가 먼저 배당을 받게 됩니다. 전세 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약 후에도 변동사항이 있는지 수시로 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 꼭 기억해 두세요!