전세집 경매, 배당요구하면 계약 끝? 보증금은 언제 받나요?

전세 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 상황, 정말 당황스럽죠. 특히 경매 절차에서 보증금을 돌려받으려면 '배당요구'를 해야 한다는데, 배당요구를 하면 전세 계약이 끝나는 건지, 보증금은 언제 받을 수 있는지 궁금한 분들이 많을 거예요. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

대항력 있는 임차인, 배당요구와 계약 종료의 관계

먼저 대항력 있는 임차인이란, 전입신고와 확정일자를 갖춰 다른 채권자들보다 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(우선변제권)를 가진 임차인을 말합니다. 이런 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 한다고 해서 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 핵심은 **'임대인에게 배당요구 사실이 통지되는 시점'**입니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면, 우선변제권을 가진 임차인이라도 집을 낙찰받은 사람에게 대항력이 있는 경우에는 임대차가 종료된 후에야 경매를 통해 보증금을 배당받을 수 있습니다. 그런데 대법원 판례(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결)는 임대차 기간이 남았더라도, 대항력 있는 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 더 이상 임대차관계를 유지하고 싶지 않다는 의사표시로 본다고 합니다. 즉, 배당요구가 임대차 해지 의사표시로 해석되는 것이죠.

하지만, 단순히 임차인이 배당요구를 했다는 사실만으로는 바로 계약이 종료되는 것은 아닙니다 (대법원 1998.09.18. 선고 97다28407 판결). 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지해야 비로소 임차인의 해지 의사가 임대인에게 전달된 것으로 보고, 이 시점에 임대차 계약이 해지되어 종료되는 것입니다.

보증금은 언제 받을 수 있나요?

결론적으로, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다면, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지한 이후에 임대차 계약이 종료됩니다. 따라서 보증금 역시 계약 종료 후, 즉 배당기일에 받을 수 있습니다. 만약 아직 임대인에게 배당요구 사실이 통지되지 않았다면 임대차 계약은 유지 중인 상태이므로, 보증금을 바로 돌려받을 수는 없습니다.

경매 절차는 복잡하고 어려운 만큼, 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이 글이 전세집 경매로 힘든 시간을 보내고 있는 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.