전세집 경매, 배당요구하면 계약해지?

내 전세집이 경매에 넘어갔어요! 이럴 때 전세보증금을 돌려받으려면 법원에 배당요구를 해야 하는데요. 그런데 배당요구를 하면 전세계약이 해지된다는 말이 있어서 걱정이에요. 정말 그런가요?

배당요구는 계약해지 의사표시!

맞아요. 대법원 판례에 따르면, 전세계약 기간이 끝나기 전에 경매가 진행될 때, 세입자가 배당요구를 하면 이는 더 이상 임대차 관계를 유지하고 싶지 않다는 의사표시로 봐요. (대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 등) 즉, 배당요구 = 계약해지 의사표시인 거죠.

왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 대항력과 확정일자를 갖춘 세입자는 경매 시 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 있어요. 하지만 집주인에게 대항력이 있는 세입자는 계약이 종료되어야만 배당을 받을 수 있거든요. 그래서 계약 기간이 남았는데도 배당요구를 하는 건, 사실상 계약해지를 원한다는 의미로 해석되는 거예요.

그럼, 배당요구하면 바로 계약해지?

아니요! 배당요구를 했다고 해서 바로 계약이 해지되는 건 아니에요. 세입자의 해지 의사가 집주인에게 전달되어야 해지 효력이 발생해요. 법원은 민사소송법 제606조 제1항에 따라 집주인에게 배당요구 사실을 통지하는데, 이 통지가 제대로 되어야 비로소 계약이 해지되는 거죠.

집주인에게 통지가 안되면 어떻게 되나요?

이번 판례(서울지법 1997. 11. 28. 선고 97나38939 판결)가 바로 그런 경우에 대한 건데요. 은행이 경매를 신청했는데, 법원이 세입자의 배당요구 통지서를 은행이 신고한 집주인 주소로 보냈지만 송달불능됐어요. 그래서 등기우편으로 다시 보냈지만, 이것만으로는 집주인에게 통지가 도달했다고 볼 수 없다는 판결이 나왔어요. 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조에 따라 경매절차에서는 등기부상 주소 등으로 보내면 송달된 것으로 간주하지만, 이는 어디까지나 경매절차 내에서의 이야기일 뿐, 민법상의 의사표시 도달로는 볼 수 없다는 거죠. (민법 제111조)

결론적으로, 전세집이 경매에 넘어가면 배당요구를 통해 보증금을 돌려받을 수 있지만, 배당요구는 계약해지 의사표시로 해석되고, 법원의 통지가 집주인에게 제대로 도달해야 실제로 계약이 해지된다는 점을 기억해야 합니다!