전세집 경매, 이사 가도 괜찮을까요? (소액임차인 최우선변제권)

전세 사는 집이 경매에 넘어갔다는 청천벽력 같은 소식을 들으면 누구라도 당황스럽겠죠. 특히 직장 이동 등으로 이사까지 가야 하는 상황이라면 더욱 막막할 것입니다. 오늘은 이런 상황에 처한 소액임차인이 이사를 가도 최우선변제권을 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례: 서울에 있는 전세집(보증금 2,000만원, 계약기간 2년)에 살고 있는 세입자 A씨는 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 집주인의 사업 부도로 집이 경매에 넘어갔고, A씨는 소액임차인으로서 배당요구를 해 두었습니다. 하지만 갑작스러운 직장 인사이동으로 다른 지역으로 이사를 가야 하는 상황입니다. 이 경우 A씨는 이사를 가도 소액임차인 최우선변제권을 보장받을 수 있을까요?

소액임차인 최우선변제권이란?

소액임차인 최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 전세보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 경매 등으로 집이 넘어가더라도 소액보증금은 안전하게 돌려받을 수 있도록 보호하는 제도입니다.

최우선변제를 받기 위한 조건 (주택임대차보호법 제8조)

• 대항력: 경매신청등기 이전에 전입신고와 주택 인도(실제 거주) 완료
• 배당요구: 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구 신청

A씨의 경우, 최우선변제금은 얼마일까? (주택임대차보호법 시행령)

최우선변제금은 집에 설정된 근저당권 설정 시기에 따라 달라집니다. 서울의 경우,

• 1995년 10월 19일 이후 설정: 1,200만원
• 2001년 9월 15일 이후 설정: 1,600만원
• 2008년 8월 21일 이후 설정: 2,000만원
• 2016년 3월 31일 이후 설정: 3,400만원 (보증금 1억 이하인 경우)

A씨의 경우, 근저당권 설정일을 확인하여 위 기준에 따라 최우선변제금이 결정됩니다. 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 배당받게 됩니다.

이사 가도 최우선변제권을 유지하려면?

중요한 점은 최우선변제권을 유지하려면 배당요구 종기까지 전입신고와 주택 점유를 유지해야 한다는 것입니다. A씨처럼 이사를 가야 한다면 배당요구 종기 이전에 주택임차권등기를 마치고 이사해야 최우선변제권을 보호받을 수 있습니다. 단, 경매 절차가 취소될 가능성도 있으므로 매수인이 매각대금을 완납할 때까지 대항력을 유지하는 것이 더 안전합니다.

주의사항: 최우선변제금 기준은 주택임대차보호법 시행령 개정에 따라 변동될 수 있습니다. 개정 시행령은 시행 이전에 설정된 근저당권 등에는 적용되지 않고, 그 당시 시행령이 적용됩니다. 따라서 자신의 상황에 맞는 정확한 최우선변제금액과 조건을 확인하기 위해서는 관련 법령을 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.