전세집 경매, 최우선변제권 받으려면 이사 나가면 안 돼요!

전세 살다가 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 떼일까 봐 걱정이 많으시죠? 다행히 최우선변제권이라는 제도가 있어서 일정 금액까지는 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이 권리를 제대로 행사하려면 몇 가지 중요한 조건이 있어요. 오늘은 그중 하나인 경매 진행 중 이사를 나가면 안 되는 이유에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

최우선변제권이란 무엇일까요?

주택임대차보호법 제8조에 따르면, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 세입자는 경매 등으로 집이 넘어가더라도 다른 채권자들(예: 은행)보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이를 최우선변제권이라고 합니다. 단, 이 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 요건을 갖춰야 합니다.

최우선변제권 행사의 중요한 조건!

최우선변제권을 행사하려면 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 집에 실제로 거주하고 주민등록까지 되어 있어야 합니다. 그런데 이 조건은 단순히 경매 시작 전에만 갖추면 되는 것이 아닙니다. 대법원 판결(1996. 1. 26. 선고 95다48121 판결)에 따르면, 경매 절차의 종료 시점인 낙찰 대금 납부일까지 계속해서 집에 살고 주민등록도 유지되어야 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

왜 경매 끝날 때까지 이사 나가면 안 될까요?

판결에서는 이렇게 설명하고 있습니다. 만약 경매가 시작된 후 이사를 나가도 최우선변제권을 인정한다면, 같은 집에 다른 세입자가 들어와서 또 최우선변제권을 주장할 수도 있고, 경매 절차에 참여하는 다른 사람들에게 피해를 줄 수도 있기 때문입니다. 주택 임대차는 등기부등본처럼 공개적으로 확인할 수 있는 방법이 없기 때문에, 이러한 문제를 막기 위해 경매 종료 시점까지 거주 및 주민등록 유지 조건을 요구하는 것입니다.

사례를 통해 알아보기

위 판결에서 원고 1은 경매 시작 전에는 집에 살고 주민등록도 되어 있었지만, 낙찰되기 전에 이사를 나갔습니다. 반면 원고 2는 낙찰된 후에 이사를 나갔습니다. 법원은 원고 1에게는 최우선변제권을 인정하지 않았지만, 원고 2에게는 최우선변제권을 인정했습니다. 이 사례를 통해 경매 종료 시점까지 집에 살고 주민등록을 유지해야 최우선변제권을 행사할 수 있다는 것을 명확히 알 수 있습니다.

결론

전세집이 경매에 넘어갔다면 최우선변제권을 통해 보증금을 지킬 수 있지만, 경매가 완전히 끝나 낙찰자가 대금을 납부할 때까지는 절대 이사를 나가서는 안 됩니다. 이 점 꼭 명심하셔서 소중한 보증금을 지키세요!