전세사기 걱정? 소액임차인 최우선변제권 완벽 정리!

요즘 전세사기 때문에 걱정 많으시죠? 특히 목돈이 들어간 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할까 봐 불안하실 텐데요. 오늘은 전세보증금을 지킬 수 있는 중요한 안전장치, 소액임차인 최우선변제권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

소액임차인 최우선변제권이란 무엇일까요?

쉽게 말해서, 집이 경매나 공매로 넘어가는 경우, 다른 빚보다 먼저 내 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있는 권리입니다. 집주인이 빚 때문에 집이 넘어가더라도 최소한의 보증금은 지킬 수 있도록 법으로 보호해주는 제도입니다. (주택임대차보호법 제8조)

소액임차인 최우선변제권을 받으려면 어떤 조건을 갖춰야 할까요?

1. 소액임차인 범위에 해당해야 합니다.

   소액임차인으로 인정받으려면 보증금이 지역별로 정해진 기준액 이하여야 합니다. 기준액은 주기적으로 변동되므로 최신 정보를 확인해야 합니다. (주택임대차보호법 제8조제3항, 제8조의2 및 주택임대차보호법 시행령 제11조제1항)

   • 서울특별시: 1억 6천500만원
   • 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4천500만원
   • 광역시(수도권 과밀억제권역 제외, 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8천500만원
   • 그 외 지역: 7천500만원

2. 대항력을 갖춰야 합니다.

   대항력이란, 집주인이 바뀌더라도 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력을 갖추려면, ① 전입신고를 하고 ② 실제로 거주해야 합니다. 이 두 가지 요건은 경매 신청 등기 전까지 갖춰야 하고, 경매 절차가 끝나는 날까지 유지해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조제1항 후단)

3. 집이 경매 또는 공매로 넘어가야 합니다.

   단순히 집이 매매되는 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의2제4항 및 제8조제2항)

4. 배당요구를 해야 합니다.

   경매 또는 공매 절차에서 법원이나 체납처분청에 배당요구를 해야만 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. (민사집행법 제88조제1항 및 민사집행규칙 제48조)

얼마까지 보호받을 수 있을까요?

최우선변제로 받을 수 있는 금액 역시 지역별로 정해져 있으며, 주택 가격의 절반을 넘을 수는 없습니다. (주택임대차보호법 시행령 제10조)

• 서울특별시: 5천500만원
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 4천800만원
• 광역시(수도권 과밀억제권역 제외, 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2천800만원
• 그 외 지역: 2천500만원

주의할 점은 없을까요?

• 이미 임차권등기명령이 된 집을 그 이후에 임차한 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의3제6항)
• 처음 계약할 때는 소액임차인이었지만, 계약 갱신 과정에서 보증금이 올라 기준액을 초과하게 되면 최우선변제권을 잃게 됩니다.

소액임차인 최우선변제권은 전세보증금을 지키는 중요한 안전장치입니다. 위의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 내 권리를 제대로 행사하세요!