집주인 동의 받고 전세 줬는데, 경매되면 나도 돈 받을 수 있을까? (전차인의 최우선변제권)

전세로 살던 집을 집주인 동의 하에 다른 사람에게 다시 전세(전대)를 주었는데, 만약 집이 경매에 넘어가면 저도 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 특히, 소액보증금에 대한 최우선변제권은 어떻게 될까요? 많은 전차인 분들이 궁금해하는 부분입니다. 오늘은 이에 대한 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 집주인의 동의를 받고 전대를 한 경우, 그리고 전대 후 상당한 기간 내에 전입신고를 했다면, 원래 임차인의 최우선변제권을 대신 행사할 수 있습니다.

자세한 설명은 다음과 같습니다.

핵심은 '대항력'과 '최우선변제권'입니다.

• 대항력: 임차인이 다른 사람에게 집의 소유권이 넘어가더라도 계속 살 수 있는 권리입니다. 전입신고와 주택 점유를 통해 갖출 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

• 최우선변제권: 경매 등으로 집이 팔렸을 때, 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 보증금 액수와 지역에 따라 최우선변제금액이 정해져 있습니다 (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조의2 제2항).

전차인도 최우선변제권을 행사할 수 있을까?

대법원은 이에 대해 다음과 같이 판결했습니다.

집주인 동의 하에 적법하게 전대를 한 경우, 전차인이 전입신고를 제때 했다면 원래 임차인의 대항력은 유지됩니다. 즉, 전차인은 원래 임차인이 가지고 있던 최우선변제권을 대신 행사할 수 있다는 것입니다 (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

정리하면,

1. 집주인의 동의를 받아 전대를 해야 합니다.
2. 전대 후 상당한 기간 내에 전입신고를 해야 합니다.

이 두 가지 조건을 만족한다면, 전차인도 원래 임차인의 최우선변제권을 대신하여 행사할 수 있습니다. 하지만 개별적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.