전대한 집도 내 보증금 지킬 수 있을까? 전대와 우선변제권에 대한 궁금증 해결!

이사 가야 하는데, 전세금은 못 받았고… 집을 전세 놓은 상태라면 내 보증금, 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 전대차와 우선변제권에 대한 이야기를 해보겠습니다.

사례 소개

세입자 A씨는 전세 계약이 끝났지만, 집주인 회사가 부도가 나서 보증금을 돌려받지 못했습니다. 그 집에 계속 살고 있었지만, 생업 때문에 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이 발생했습니다. 집주인에게 보증금 반환을 요청했지만 아무런 답변도 받지 못했습니다. 결국 A씨는 그 집을 B씨에게 전대(재임대)하고 자신은 이사를 갔습니다. 이후 A씨는 자신의 임대차계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 옮겼고, B씨는 그 집에 들어가 살면서 주민등록을 마쳤습니다. 이 경우, A씨는 소액임차인으로서 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

핵심: 전차인의 점유와 주민등록

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 세입자는 집에 직접 살면서 점유해야 대항력을 갖습니다. 하지만 타인의 점유를 통해 간접 점유하는 경우에도 대항력이 인정될 수 있습니다.

즉, 세입자가 집에 직접 살지 않고 주민등록도 하지 않았더라도, 집주인의 동의를 받아 적법하게 집을 전대하고 전차인이 집을 인도받아 주민등록을 마쳤다면, 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.

집주인 동의 없이 전대한 경우는?

만약 집주인 동의 없이 전대한 경우라도, A씨처럼 집주인에게 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정(예: 집주인이 연락두절 상태이고 보증금 반환도 안 해주는 상황)이 인정된다면, 집주인은 전대차를 이유로 계약을 해지할 수 없고, 전차인은 전대차에 따른 사용, 수익 권리를 주장할 수 있습니다. (대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결 참조)

결론

A씨의 전대 행위가 집주인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정된다면, A씨는 전차인 B씨의 점유와 주민등록을 통해 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있고, 소액임차인으로서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

주의사항: 전대차 계약은 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 가능하면 집주인의 동의를 받는 것이 좋습니다. 또한, 소액임차인의 범위와 보증금 배당 순위는 지역과 시기에 따라 다를 수 있으니 관련 법규를 확인하시기 바랍니다. 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대해서는 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.