전세집, 동의받고 전대줬는데.. 내 전세금은 안전할까요? (feat. 전입신고)

직장 때문에 어쩔 수 없이 전세집을 다른 사람에게 세를 줬는데, 갑자기 집이 경매에 넘어간다면?! 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 내 소중한 전세금은 과연 안전할까요? 오늘은 전대차와 전입신고에 대한 중요한 이야기를 해보겠습니다.

사례:

A씨는 B씨에게서 전세집을 얻어 살고 있었습니다. 그런데 갑작스러운 직장 이전으로 B씨의 동의를 얻어 C씨에게 전세집을 전대(재임대)했습니다. A씨는 이사를 가지 않고 주민등록도 그대로 뒀고, C씨 역시 전입신고를 하지 않았습니다. 그런데 갑자기 A씨가 집을 전대한 이후에 집에 근저당이 설정되고 경매까지 진행되고 있습니다. 과연 A씨는 전세금을 지킬 수 있을까요?

전대차와 대항력, 핵심은 전입신고!

전세 계약을 하고 전입신고를 하면, 집에 근저당이 설정되더라도 나중에 경매가 진행될 경우 내 전세금을 우선적으로 돌려받을 권리가 생깁니다. 이를 대항력이라고 합니다.

전대차, 즉 집주인 동의 하에 다른 사람에게 다시 세를 놓는 경우에도 대항력 유지가 중요합니다. 대법원 판례에 따르면 집주인 동의 하에 전대차를 할 경우, 실제로 거주하는 전차인(C씨처럼 재임대받은 사람)이 전입신고를 해야 대항력을 유지할 수 있습니다 (대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

A씨의 경우처럼 집주인 동의는 받았지만, 전차인 C씨가 전입신고를 하지 않았고, 오히려 A씨 본인만 전입신고를 유지하고 있는 상황입니다. 이럴 때 A씨는 대항력을 잃게 됩니다. 대법원은 실제 거주하지 않는 임차인(A씨처럼 간접점유자)의 주민등록만으로는 대항력을 인정할 수 없다고 판시했습니다 (대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결, 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결). 즉, A씨는 전세금을 보호받기 어려운 상황입니다.

결론:

전세집을 전대할 때는 반드시 집주인의 동의를 받아야 하고, 전차인이 전입신고를 하는 것이 필수입니다. A씨처럼 전차인이 전입신고를 하지 않으면 대항력을 잃어 경매 시 전세금을 보호받지 못할 수 있습니다. 전대차 계약 시에는 전입신고 여부를 꼼꼼히 확인하여 소중한 전세금을 지키시기 바랍니다.