전세집, 내가 다른 사람에게 세 놓으면 내 권리는 어떻게 될까? (전대차와 대항력)

이사 가야 하는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면? 답답한 상황에 놓인 세입자분들 많으시죠? 이럴 때 전세집을 다른 사람에게 세놓는 '전대차'를 생각해볼 수 있습니다. 하지만 전대차를 하면 내 전세금을 지킬 수 있는 '대항력'은 어떻게 될까요? 오늘은 전대차와 대항력에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

A씨는 B주식회사 소유의 아파트에 전세로 살고 있습니다. 전입신고도 마치고 쭉 살고 있었는데, 갑자기 다른 도시로 이사를 가야 하는 상황이 생겼습니다. 문제는 B주식회사가 부도가 나서 전세금을 돌려받지 못하고 있다는 점입니다. A씨는 전세금을 회수하기 위해 C씨에게 아파트를 전대하고, 본인은 다른 곳으로 이사했습니다. C씨는 아파트에 들어와 살면서 전입신고도 마쳤습니다. 이런 경우 A씨는 여전히 대항력을 유지할 수 있을까요?

대항력이란?

대항력은 제3자, 즉 새로운 집주인에게도 내 전세 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 주택 인도(점유)를 마치면 대항력이 생깁니다. 대항력이 있으면 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.

전대차, 대항력 유지 가능할까?

결론부터 말씀드리면, 가능합니다. 판례에 따르면 세입자가 직접 살지 않고 다른 사람(전차인)이 살더라도, 전차인이 전입신고를 마쳤다면 대항력을 유지할 수 있습니다. (대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 등)

핵심은 '공시'입니다. 전차인의 전입신고를 통해 해당 주택이 여전히 임대차 목적물이라는 사실이 충분히 알려지기 때문에 대항력을 인정하는 것입니다. (대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조)

집주인 동의 없이 전대차를 했다면?

민법 제629조에 따르면, 집주인 동의 없이 전대차를 하는 것은 계약 위반입니다. 집주인은 계약을 해지할 수도 있습니다. 하지만 모든 경우에 해지가 가능한 것은 아닙니다. 집주인에게 피해를 주지 않는 특별한 사정이 있다면, 집주인 동의 없이 한 전대차도 유효합니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 등)

예를 들어 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 어쩔 수 없이 전대차를 한 경우, 전차인은 집주인에게 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. (대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결)

주의사항

집주인 동의 없는 전대차가 정당한지 여부는 여러 상황을 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다. 따라서 전대차를 고려하고 있다면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 전대차 계약서 작성 시에도 주의해야 할 점들이 있으니 신중하게 진행하시기 바랍니다.