낙찰 전 선순위 근저당 말소! 내 전세금은 안전할까요?

전세 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 세입자는 전세금을 떼일까 봐 마음을 졸이게 됩니다. 특히 집주인의 빚 때문에 근저당이 설정된 집이라면 더욱 불안하죠. 오늘은 낙찰 전에 선순위 근저당이 말소된 경우, 세입자의 전세금은 안전할 수 있는지 알아보겠습니다.

사례

A씨는 B씨 소유의 집에 전세로 들어가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 그런데 이 집에는 이미 C씨의 근저당(선순위 근저당)이 설정되어 있었고, A씨가 전세로 들어온 후 D씨의 근저당(후순위 근저당)이 추가로 설정되었습니다. 그 후 집주인 B씨가 빚을 갚지 못해 C씨의 신청으로 집이 경매에 넘어갔습니다. 낙찰자가 정해지고 잔금 납부일도 정해졌습니다. A씨는 불안한 마음에 집주인 B씨에게 선순위 근저당을 말소해 달라고 요청했고, B씨는 빚을 갚아 C씨의 근저당을 말소했습니다. 이후 E씨가 잔금을 치르고 집의 새 주인이 되었습니다. 이 경우 A씨는 E씨에게 전세금 반환을 요구할 수 있을까요?

해설

결론부터 말씀드리면, A씨는 E씨에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력을 갖춘 세입자라도 선순위 근저당이 있는 경우, 경매로 선순위 근저당이 소멸되면 후순위 세입자의 대항력도 함께 소멸되는 것이 원칙입니다.

하지만 낙찰대금 납부일 이전에 선순위 근저당이 다른 이유로 소멸된 경우에는 세입자의 대항력이 유지됩니다. 낙찰대금 납부일은 낙찰자가 소유권을 취득하는 시점이기 때문에, 그 이전에 선순위 근저당이 없어졌다면 세입자의 대항력을 소멸시킬 근거가 없어지는 것이죠.

본 사례에서 A씨는 낙찰대금 납부일 이전에 집주인 B씨가 빚을 갚아 선순위 근저당을 말소했습니다. 따라서 A씨의 대항력은 유지되고, 새 주인 E씨에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정: 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니합니다.

전세 계약 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 경매 진행 상황을 주시하여 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다. 전세금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.