전세집에 갑자기 근저당 설정?! 나의 전세금은 안전할까? (feat. 전세권등기)

전세살이 중 가장 두려운 일 중 하나는 집주인 몰래 집에 근저당이 설정되는 것입니다. 열심히 모은 전세금을 날릴까 봐 걱정되죠. 특히, 전세 계약 후 집에 근저당이 설정된 경우 더욱 불안합니다. 그래서 오늘은 이런 상황에서 전세금을 지키는 방법, 특히 전세권등기와 관련된 내용을 알아보겠습니다.

사례: 저는 갑 소유의 주택을 전세보증금 5,000만원에 1년 계약으로 임차했습니다. 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 받았습니다. 그런데 갑자기 집에 6,000만원의 근저당이 설정되었다는 걸 알게 되었습니다. 너무 불안해서 전세권설정등기를 했습니다. 만약 이 집이 경매에 넘어간다면, 저는 주택임차권과 전세권 중 어떤 것으로 보호받을 수 있을까요?

핵심은 '대항력'과 '우선변제권'

전세금을 지키기 위한 두 가지 중요한 키워드, 바로 '대항력'과 '우선변제권'입니다.

• 대항력: 전입신고 + 확정일자를 갖추면 새로운 집주인에게도 내 전세 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 즉, 새 집주인은 나의 전세 계약 기간이 끝날 때까지 집을 비워달라고 할 수 없습니다.

• 우선변제권: 경매 등으로 집이 팔릴 때, 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받은 순서대로 배당 순위가 정해집니다.

전세권등기, 꼭 필요할까?

전세권등기는 전세금을 보호하는 또 다른 방법입니다. 전세권은 물권으로서, 등기를 통해 집에 대한 권리를 공적으로 인정받는 것입니다. 전세권설정등기를 하면 경매 시 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태에서 전세권설정등기를 한 경우, 경매로 전세권등기가 말소되어도 대항력은 유지될까요?

네, 유지됩니다! 대법원 판례에 따르면, 주택임차권(전입신고+확정일자)과 전세권은 별개의 권리입니다. 전세권설정등기를 했다고 해서 기존에 갖고 있던 임차권의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

• 관련 판례:
  • 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결
  • 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결
  • 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결

결론: 이미 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보한 후 근저당 설정 때문에 불안해서 전세권설정등기를 했다면, 경매로 전세권이 말소되더라도 기존 임차권에 따른 대항력은 유지됩니다. 즉, 새 집주인에게 전세 계약을 주장하고, 전세금을 돌려받을 때까지 집에 거주할 수 있습니다.

주의사항: 전세권설정등기를 하려면 집주인의 동의가 필요합니다. 또한, 등기 비용 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 상황에 따라 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 최적의 방법을 찾는 것을 추천합니다.