전세집 경매, 선순위 근저당 갚으면 내 전세금 지킬 수 있을까?

이사 갈 집을 구할 때 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나는 바로 전세금 안전이죠. 특히 요즘처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때는 더욱 걱정됩니다. 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면 어떻게 될까요? 내 전세금은 안전하게 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 선순위 근저당이 있는 전세집이 경매에 넘어갔을 때, 선순위 근저당을 갚으면 전세금을 지킬 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례:

저는 甲 소유의 주택에 전세보증금 5,000만원에 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 하지만 중요한 확정일자를 받지 않았습니다. 알고 보니, 제가 입주하기 전에 이미 乙의 근저당권(채권최고액 1,000만원)이 설정되어 있었고, 제가 입주한 후에는 丙의 근저당권(채권최고액 5,000만원)까지 설정되었습니다. 집주인 甲이 빚을 갚지 못하게 되자, 丙이 경매를 신청했습니다. 다행히 선순위 근저당권자인 乙의 채권은 대부분 변제되어 200만원 정도만 남았습니다. 그래서 제가 甲에게 200만원을 빌려주어 乙의 근저당권을 말소시키면, 경매에서 집을 산 사람에게 제 전세금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

대항력과 확정일자, 왜 중요할까?

전세 계약을 하고 전입신고를 하면, 제3자에게 내가 이 집에 살고 있다는 사실을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 하지만 대항력만으로는 경매 시 다른 채권자보다 우선해서 배당받을 권리가 없습니다. 확정일자는 전세 계약의 날짜를 공적으로 증명해주는 것으로, 확정일자를 받으면 다른 채권자들과 배당 순위를 정할 때 중요한 기준이 됩니다. 이 사례에서는 확정일자를 받지 않았기 때문에, 후순위 근저당권자인 丙보다 배당 순위에서 밀리게 됩니다.

(주택임대차보호법 제3조 제1항) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

(주택임대차보호법 제3조의2 제1항) 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

선순위 근저당권과 임차권의 관계

선순위 근저당권이 있는 상태에서 전입신고를 했더라도, 경매로 집이 팔리면 그 집을 산 사람에게 전세금을 달라고 할 수 없습니다. (대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카33043 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결)

경매 전 선순위 근저당권 말소의 효과

그렇다면 선순위 근저당권을 말소하면 어떻게 될까요? 대법원 판례에 따르면, **경매로 낙찰되기 전(정확히는 낙찰대금 지급기일 전)**에 선순위 근저당권이 말소되면, 대항력 있는 임차권은 그 효력을 유지합니다. 즉, 경매에서 집을 산 사람에게 전세금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. (대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결, 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 2002다70075 판결)

결론

이 사례에서 乙의 근저당권을 말소한다면, 경매에서 집을 산 사람에게 전세금 반환을 요구할 수 있을 가능성이 높습니다. 하지만 확정일자를 받지 않았기 때문에 丙의 근저당권보다 후순위로 배당받게 되어 전세금을 전액 돌려받지 못할 수도 있습니다. 전세 계약 시에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 전세금을 보호받을 수 있도록 해야 합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.