전입신고 늦었더니 근저당이?! 내 보증금, 날아가나요? 😱

이사하고 한 달 뒤, 등기부등본을 확인해보니 갑자기 근저당이 설정되어 있다면? 생각만 해도 아찔한 상황입니다. 특히 전세나 월세로 살고 있는 세입자라면 보증금을 지킬 수 있을지 걱정부터 앞설 텐데요. 오늘은 전입신고 시기와 근저당 설정 시기가 겹쳤을 때, 내 보증금은 안전할 수 있는지 알아보겠습니다.

사례: 철수는 영희 소유의 집을 보증금 3,500만원에 2년 계약으로 임차했습니다. 이사는 바로 했지만, 전입신고는 한 달 뒤에 했습니다. 그런데 전입신고 후 등기부등본을 확인해보니, 철수가 이사한 후, 전입신고를 하기 전에 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 이 집이 경매에 넘어간다면, 철수는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

핵심은 '대항력'

세입자가 보증금을 지키기 위해서는 '대항력'이라는 것을 갖춰야 합니다. 대항력이란 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법에서는 세입자가 대항력을 갖추기 위한 조건을 명시하고 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항: "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."

즉, 이사(인도)와 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기는 것입니다. 그런데 만약 같은 날 인도, 전입신고, 근저당 설정이 모두 이루어진다면 어떻게 될까요?

대법원 판례: 대법원은 이러한 경우, 인도와 전입신고보다 근저당 설정을 우선시하는 판결을 내렸습니다 (대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 이는 인도와 전입신고는 등기와 달리 간이한 공시방법이기 때문에, 같은 날 이루어진 경우 선후관계를 명확히 판단하기 어렵다는 이유 때문입니다. 또한, 등기까지 마친 권리자를 보호하기 위한 목적도 있습니다.

철수의 경우: 철수는 이사 후 한 달 뒤에 전입신고를 했습니다. 근저당은 그 전에 설정되었기 때문에, 철수는 대항력을 갖추기 전에 근저당권이 설정된 것입니다. 따라서 철수는 경매에서 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 없게 됩니다.

결론: 전입신고는 이사 후 바로 하는 것이 안전합니다. 혹시라도 전입신고가 늦어지는 경우, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의해야 합니다.