전세집 경매, 내 보증금은 안전할까? (선순위 근저당 있을 때)

이사 갈 집을 구할 때 가장 중요한 것 중 하나는 바로 보증금의 안전입니다. 특히 전세 계약은 목돈이 들어가기 때문에 더욱 신중해야 하죠. 오늘은 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때, 이미 집에 선순위 근저당이 설정되어 있다면 내 보증금은 안전하게 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

사례

4,000만원에 2년 계약으로 전셋집을 구해 입주하고 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 알고 보니, 이 집에는 이미 6,000만원의 근저당이 설정되어 있었고, 집주인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가게 되었습니다. 이런 상황에서 내 보증금 4,000만원은 돌려받을 수 있을까요?

안타깝지만, 어려울 수 있습니다.

전입신고와 확정일자를 받으면, 나중에 다른 사람에게 집의 소유권이 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 대항력이 생깁니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조 제4항).

문제는 경매가 진행될 때입니다. 경매로 집이 팔리면 기존의 임차권은 소멸되는 것이 원칙이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 완전히 변제되지 않았다면 임차권은 소멸하지 않습니다 (주택임대차보호법 제3조의5).

그러나 내 대항력이 생기기 전에 이미 근저당이 설정되어 있었다면, 상황이 달라집니다. 경매에서는 먼저 설정된 권리부터 순서대로 변제되기 때문입니다. 내 전세 계약보다 먼저 설정된 근저당이 있다면, 경매 대금에서 먼저 근저당권자가 배당을 받아가고 남은 금액이 있다면 그다음에 내 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 경매 대금이 근저당 채권액에도 못 미친다면, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

민사집행법 제91조 제2항과 제3항에 따르면, 경매로 부동산이 팔리면 저당권은 소멸하고, 저당권보다 후순위 권리인 임차권 역시 소멸합니다. 즉, 선순위 근저당보다 나중에 전입신고를 한 임차인은 경매 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

대법원 판례에서도 이러한 입장을 확인할 수 있습니다. 과거 판례에서는 선순위 근저당과 후순위 임차인이 있는 경우, 임차인이 경매 낙찰자에게 대항력을 행사한다면 낙찰자가 임차권의 부담을 져야 하므로 경매 가격이 떨어지고, 결국 선순위 담보권자의 이익을 해치게 되므로 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없다고 판시했습니다 (대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).

결론적으로, 선순위 근저당이 있는 집을 전세로 계약할 때는 매우 신중해야 합니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 경매로 넘어갈 위험이 있는지, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 충분히 검토해야 합니다. 경매 절차와 관련된 법률 지식이 부족하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.