이사 후 전세권 설정, 내 보증금은 안전할까요? 😥

이사 후 전세권 설정을 했는데, 내 보증금은 안전할까요? 이런 고민을 가진 분들이 생각보다 많습니다. 특히 임대인과의 갈등으로 임차권등기명령까지 신청했던 분이라면 더욱 불안할 수밖에 없죠. 오늘은 이런 상황에서 전세권 설정과 보증금 반환에 대한 이야기를 해보겠습니다.

사례:

임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차권등기명령을 신청하고 이사를 갔습니다. 새로운 집으로 전입신고도 마쳤죠. 그런데 임차권 등기 후 임대인이 건물에 근저당권을 설정했습니다. 불안한 마음에 임대인과 합의하여 새롭게 전세권을 설정하고 등기한 후, 기존의 임차권 등기를 말소했습니다. 이 경우, 건물이 경매에 넘어가면 근저당권보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?

안타깝지만, 이 경우 근저당권보다 먼저 보증금을 받기는 어렵습니다.

왜 그럴까요? 주택임대차보호법에 따르면 세입자가 보증금을 우선적으로 돌려받으려면 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 요건을 갖춰야 합니다. 대항력은 전입신고와 주택의 인도 (실제 거주)를 통해 갖추게 되고, 확정일자를 받으면 우선변제권도 갖추게 됩니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다.

하지만, 임차권등기 후 전세권을 설정했다고 해서 기존 임차권등기의 대항력이 전세권등기로 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 대법원 판례(2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결)에 따르면, 주택임차인이 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하게 됩니다. 즉, 임차권등기명령으로 확보했던 대항력과 우선변제권은 이사와 전입신고로 인해 사라지고, 새롭게 설정한 전세권은 그 이후에 발생한 권리이기 때문에 기존 근저당권보다 후순위가 되는 것입니다.

이 사례에서는 이미 근저당권이 설정된 후에 전세권이 설정되었기 때문에, 경매가 진행되면 근저당권자가 먼저 배당을 받게 됩니다. 전세권자는 근저당권자보다 후순위이므로, 남은 금액이 있다면 그때 배당을 받을 수 있습니다.

결론적으로, 이사 후 전세권 설정을 고려하고 있다면, 기존 임차권등기의 대항력과 우선변제권이 유지되는지, 새로운 전세권 설정이 어떤 영향을 미치는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법입니다.