전입신고 했는데 경매 통지를 못 받고 이사까지 했어요! 보증금은 어떻게 되나요? 😥

이사 나오고 나서야 전에 살던 집이 경매에 넘어갔다는 걸 알게 됐어요! 전입신고도 하고 확정일자도 받았는데, 경매하는 줄도 몰랐으니 배당요구도 못 했네요. 어머니가 나중에 그 집에 들어가셨는데, 제 보증금은 받을 수 있을까요? 너무 억울해요!

저와 같은 상황에 처한 분들이 많을 것 같아 자세히 설명드리겠습니다. 안타깝지만 법적으로는 경매 사실을 몰랐다는 사실만으로는 보증금을 보호받기 어렵습니다. 왜 그런지 차근차근 살펴볼게요.

핵심은 '권리 신고'입니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력을 가지지만, 경매가 시작되면 법원에 직접 권리신고를 해야 배당 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

법원은 경매를 시작하면 집행관에게 현장 조사를 시켜 임차인 등의 현황을 파악하도록 합니다 (민사집행법 제85조). 하지만 이 조사는 매수 희망자에게 정보를 제공하기 위한 것이지, 임차인에게 경매 사실을 알리기 위한 것은 아닙니다. 법원이 임차인에게 경매 진행 사실을 통지해주는 것은 (대법원 예규에 따라) 편의를 제공하는 것일 뿐, 법적 의무는 아닙니다.

즉, 임차인은 스스로 자신의 권리를 지키기 위해 적극적으로 행동해야 합니다. 전입신고와 확정일자만으로는 부족하고, 경매가 시작되면 반드시 권리신고를 해야 합니다. 경매 사실을 몰라서 권리신고를 못 했다고 해도, 국가에 배상을 요구할 수는 없습니다 (대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정 등).

법원은 권리를 증명한 사람만 경매 절차의 이해관계인으로 인정합니다 (민사집행법 제90조 제4호). 권리신고를 하지 않으면 이해관계인으로 인정받지 못하고, 배당에서 제외될 수 있습니다.

물론 전출 후 어머니가 전입하셨지만, 어머니는 새로운 임차인으로 간주되어 기존 임차인(글쓴이)의 대항력 및 우선변제권을 승계받지 못합니다. 따라서 어머니의 전입신고는 글쓴이의 보증금 회수에 도움이 되지 않습니다.

정리하자면, 전입신고와 확정일자를 받았더라도 경매가 시작되면 법원에 권리신고를 해야 보증금을 보호받을 수 있습니다. 경매 사실을 몰랐더라도 국가에 배상을 청구할 수는 없습니다. 전출 후 다른 사람이 전입한 사실도 보증금 회수에 영향을 미치지 않습니다. 이 점 꼭 유의하시기 바랍니다.