종중 땅 담보로 돈 빌려줬는데… 이 땅, 진짜 내 담보 맞나요? 🤔

종중 땅을 둘러싼 금전 거래, 생각보다 복잡한 문제들이 숨어있을 수 있습니다. 오늘은 종중 총무의 거짓말로 돈을 빌려주고 종중 땅을 담보로 잡았는데, 알고 보니 그 땅이 진짜 담보로서 효력이 있는지에 대한 사례를 살펴보겠습니다.

사례:

乙 종중의 총무인 甲은 종중 소유 임야를 팔 권한을 받았습니다. 그런데 甲은 그 임야의 일부를 자기가 이미 샀고, 따라서 마음대로 처분할 수 있다고 거짓말을 하며 丙에게 돈을 빌렸습니다. 丙은 돈을 빌려주면서 해당 임야를 담보로 잡는 계약(양도담보계약)을 甲과 체결했습니다. 하지만 나중에 알고 보니 甲은 그 땅을 산 적이 없었습니다. 이 경우 丙은 甲의 행위를 乙 종중을 위한 대리행위로 볼 수 있을까요? 즉, 종중 땅에 대한 담보권을 주장할 수 있을까요?

법적 근거 및 판례:

• 민법 제114조 (대리인의 표시의 효력): 대리인이 "본인을 위해서 계약합니다"라고 명확히 밝히고 계약하면, 그 계약은 본인에게 직접 효력이 발생합니다.
• 민법 제115조 (대리인의 표시가 없는 의사표시): 대리인이 본인을 위해 계약한다는 말을 하지 않으면, 그 계약은 대리인 자신과의 계약으로 간주됩니다. 단, 상대방이 그 사람이 대리인이라는 것을 알았거나 알 수 있었다면, 민법 제114조가 적용됩니다.
• 민법 제126조 (표현대리): 대리권이 없는데도 대리인처럼 행동한 사람과 계약한 경우, 상대방이 그 사람에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면, 본인은 그 계약에 대해 책임을 져야 합니다.

이 사례와 관련된 대법원 판례는 다음과 같습니다. 종중으로부터 땅을 팔 권한을 받은 사람이 "내가 그 땅을 샀으니 내 마음대로 팔 수 있다" 라고 주장하며 다른 사람과 계약한 경우, 이는 종중을 위한 대리행위로 볼 수 없고, 표현대리도 성립하지 않는다고 판시했습니다 (대법원 1992. 11. 13. 선고 92다33329 판결, 2001. 1. 19. 선고 99다67598 판결).

결론:

안타깝게도 위 사례에서 丙은 乙 종중에 대해 대리 또는 표현대리 책임을 물어 담보권을 주장하기는 어려워 보입니다. 甲이 종중을 대리한다는 사실을 숨기고 자신의 땅이라고 주장했기 때문입니다. 종중 땅을 담보로 거래할 때는 해당 담당자가 실제로 그 땅을 처분할 권한이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 상황을 예방하기 위해 등기부등본을 확인하여 실제 소유주를 확인하고, 종중의 관련 서류를 통해 담당자의 권한을 확인하는 등의 절차를 거치는 것이 안전합니다.