종중 땅에 건물 지었는데, 갑자기 토지 사용료를 내라고 한다면?

안녕하세요. 종중 땅에 건물을 지었는데 갑자기 토지 사용료를 내라고 해서 곤란한 상황에 처하신 분들이 계실 것 같아 이에 대한 내용을 정리해 보았습니다.

사례: 저는 A종중으로부터 A종중 소유의 X토지에 대한 사용권을 부여받아 그 위에 건물을 지었습니다. 그 이후로 X토지를 계속 사용하고 있는데, 갑자기 종중에서 토지 사용료를 내라고 합니다. 종중은 정관에서 종중 재산의 처분행위는 총회의 의결사항으로 규정하고 있는데, 저에게 토지 사용권을 부여한 행위는 처분행위이므로 총회 결의 없는 토지 사용권 부여는 무효라고 주장합니다. 하지만 종중 정관을 보면 종중 재산의 관리행위는 이사회의 의결사항이라고 되어있는데, 이 경우 저는 총회의 결의가 없기 때문에 반드시 토지 사용권이 없게 되는 건가요?

해설:

종중이 재산을 소유하는 형태는 총유입니다. 총유물을 처분할 때는 원칙적으로 종중 규약을 따르고, 종중 규약이 없다면 종중 총회의 결의를 따라야 합니다. 따라서 A종중이 귀하에게 X토지에 대한 사용권을 부여한 행위가 처분행위인지, 관리행위인지부터 따져봐야 합니다.

• 총유물의 처분행위: 총유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 등의 행위를 말합니다. (대법원 1962.4.4. 선고 62다1 판결)
• 총유물의 관리행위: 총유물의 사용권을 타인에게 부여하거나 임대하는 행위 등은 원칙적으로 총유물의 처분이 아닌 관리행위에 해당합니다. (대법원 1998.10.2. 선고 98다28978 판결)

단순히 토지의 사용권을 부여하는 행위는 관리행위에 해당한다고 보는 것이 일반적입니다. 더 나아가, 민법 제619조에 따라 처분 권한이 없는 사람이라도 토지를 다른 사람에게 임대할 수 있습니다. 따라서 종중이 종중 총회의 결의 없이 타인에게 건축물을 목적으로 하는 토지의 사용권을 부여했다고 하더라도, 이를 무조건 처분행위로 단정 지어 무효라고 볼 수는 없습니다. 관리권한에 기하여 사용권 부여가 가능한 범위 내에서는 관리행위로서 유효할 수 있습니다. (대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다56586 판결)

따라서 A종중이 귀하에게 X토지의 사용권을 부여한 행위는 처분행위가 아닌 관리행위로 보는 것이 타당합니다. 따라서 종중 총회의 결의를 받지 않았더라도, 종중 정관에서 정한 관리행위의 요건을 갖추었다면, 토지 사용권 부여는 유효할 가능성이 높습니다.

결론적으로, 종중 땅에 건물을 지었는데 갑자기 토지 사용료를 요구받는 상황이라면, 해당 토지 사용권 부여가 종중 정관에 따른 적법한 관리행위였는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 전문가의 도움을 받아 종중 정관 및 관련 판례를 검토하여 자신의 권리를 지키시기 바랍니다.