낡은 주택들을 허물고 새 아파트를 짓는 주거환경개선사업! 살기 좋은 새집을 얻을 수 있다는 기대감도 있지만, 분양가가 너무 비싸면 부담이 될 수밖에 없죠. 그래서 많은 분들이 분양가 상한제 적용 여부에 관심이 많으실 텐데요. 오늘은 주거환경개선사업으로 공급되는 아파트에 분양가 상한제가 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.
핵심 쟁점: 주거환경개선사업 아파트, 누구에게 분양되느냐에 따라 다르다!
결론부터 말씀드리면, 주거환경개선사업으로 지어진 아파트라도 **원래 살던 주민(토지등소유자)**에게 분양되는 경우에는 분양가 상한제가 적용되지 않습니다. 반대로, 남은 물량을 일반인에게 분양하는 경우에는 분양가 상한제가 적용됩니다.
왜 이런 차이가 발생할까요? 관련 법률을 살펴보면 이해가 쉽습니다.
주거환경개선사업은 여러 가지 지원 혜택이 있기 때문에 일반 분양 아파트보다 분양가가 낮게 책정될 가능성이 높고, 시장/군수의 승인을 받아야 하기 때문에 분양가가 과도하게 높아질 우려도 적습니다. 이러한 점들을 고려하여 원래 살던 주민에게 분양하는 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않는 것이죠.
관련 판례 (대법원 2014. 4. 24. 선고 2013다221751 판결) 에서도 이러한 법리를 확인할 수 있습니다. 이 판결에서는 주거환경개선사업으로 건설된 아파트를 원래 살던 주민에게 분양하는 경우 분양가 상한제를 적용할 수 없다고 판단했습니다.
정리하자면, 주거환경개선사업 아파트에 분양가 상한제가 적용되는지는 '누구에게 분양하는지'에 따라 달라집니다. 원래 살던 주민에게는 분양가 상한제가 적용되지 않지만, 일반인에게는 적용됩니다. 이 점을 꼭 기억해두시면 좋겠습니다.
민사판례
아파트 분양가격의 총액이 분양가 상한금액보다 낮다면, 세부 항목별 금액이 상한금액을 초과하더라도 분양가상한제 위반이 아니다. 또한, 기본형 건축비에 포함된 비용이 실제 공사에서 발생하지 않았더라도 분양가에서 제외할 필요는 없다. 다만, 법정 최소 기준면적을 초과한 복리시설 건축비는 적정성이 인정되는 범위 내에서 가산할 수 있다.
민사판례
옛 도시저소득주민의 주거환경개선사업은 공익사업에 해당하지만, 그 지역 주민들은 이주대책 대상이 아니다. 따라서 주택 분양가에 생활기본시설 설치비용이 포함되어도 문제없다.
일반행정판례
정부가 정한 분양가 상한선에 따라 아파트 분양가가 결정되었다면, 이는 개발이익환수에 관한 법률에서 정한 '처분가격 제한'에 해당하므로, 분양가를 기준으로 개발이익환수 부담금을 계산해야 한다는 판결입니다.
생활법률
낡은 주택 리모델링이나 새 아파트 분양에 관심 있는 사람들을 위해 주택법의 주요 내용, 즉 분양 관련 절차, 자격요건, 분양가 상한제, 거주의무, 전매제한, 리모델링 종류와 허가 절차 등을 정리하여 설명하고 있다.
민사판례
옛 도시저소득주민 주거환경개선사업은 공익사업이지만, 그 사업으로 새로 지은 집을 분양받는 주택 소유자는 이주대책 대상이 아닙니다.
민사판례
옛 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 따른 주거환경개선사업은 공익사업에 해당하지만, 그 사업지구 내 주택 소유자는 이주대책 대상자가 아니다.