바닷가를 메워 만든 땅(공유수면매립지)은 일반적으로 취득세 중과 대상인 비업무용 토지에 해당합니다. 하지만 일정 기간 사업 목적으로 사용할 계획이라면 중과세를 피할 수 있는 유예기간이 주어집니다. 바로 이 유예기간의 시작 시점을 잘못 알고 있다가 낭패를 보는 경우가 있어 오늘 자세히 설명드리려고 합니다.
4년의 유예기간, 언제부터 시작될까요?
핵심은 "공사준공인가일 전에 사용승낙이나 허가를 받은 경우"입니다. 얼핏 보기에는 매립지를 분양받은 사람이 매립면허권자(주로 건설사)로부터 사용승낙을 받은 날부터 4년이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 대법원은 이렇게 해석하지 않았습니다. (대법원 1995. 4. 11. 선고 94누9245 판결)
대법원: 국가의 허가가 중요!
대법원은 구 지방세법시행령 제84조의4 제4항 제9호, 구 공유수면매립법 제12조, 제13조 등을 종합하여 다음과 같이 판시했습니다. 유예기간의 시작은 **"매립면허를 받은 자가 공사준공인가 전에 건설부장관(현재는 해양수산부장관)으로부터 사용허가를 받은 날"**입니다. 즉, 국가로부터 정식으로 사용허가를 받은 날짜가 기준이 되는 것이지, 매립지를 분양받은 사람과 건설사 사이의 사용승낙은 아무런 의미가 없습니다.
쉽게 말해, A건설사가 바다를 매립해서 B씨에게 땅을 분양했다고 가정해 보겠습니다. B씨가 A건설사로부터 사용승낙을 받았더라도, A건설사가 국가(건설부장관)로부터 사용허가를 받기 전이라면 4년의 유예기간은 시작되지 않습니다. B씨는 국가의 사용허가일로부터 4년 이내에 해당 토지를 사업 목적으로 사용해야 취득세 중과를 피할 수 있습니다.
지반 안정까지 고려한 유예기간
대법원은 공유수면매립지는 지반이 안정되는 데 시간이 필요하다는 점을 고려하여 4년의 유예기간을 두었다고 설명했습니다. 따라서 이 기간 동안은 사업 목적 사용 여부를 따지지 않고 취득세 중과를 면제해 주는 것입니다.
핵심 정리!
공유수면매립지 취득을 계획하고 있다면 유예기간 시작 시점을 정확히 알고, 4년 이내에 사업 목적으로 사용하여 불필요한 세금 부담을 줄이시기 바랍니다.
세무판례
공유수면 매립 후 4년 이내에 매립지를 매각하는 경우, 매립 목적에 사용하지 않았더라도 정당한 매각 사유가 있다면 비업무용 토지로 간주되어 취득세 중과세 대상에서 제외될 수 있다. 단, 정당한 사유가 없다면 중과세 대상이 된다.
세무판례
매립지를 매수한 경우, 매립 허가를 받은 사람이 사용 허가를 받은 날부터 취득세 중과 유예기간이 시작되며, 매수자가 이 사실을 몰랐더라도 예외는 없다.
세무판례
회사가 바다를 매립해서 얻은 땅을 4년 안에 팔았더라도, 매립 허가 목적이 '상업시설 확장'이었다면, 그 땅은 회사 고유업무에 사용된 것이 아니므로 비업무용 토지로 과세될 수 있다는 판결입니다. 토지 사용 불가 기간이 있더라도 유예기간은 연장되지 않습니다.
세무판례
주택건설업체가 주택 짓기 위해 땅을 샀는데, 정부의 건축허가 제한 때문에 건물을 바로 못 지었다고 해서 비업무용 토지 판정 유예기간이 늘어나는 것은 아닙니다. 법에 정해진 유예기간(4년)만 인정됩니다.
세무판례
주택 건설 목적으로 땅을 샀지만 4년 안에 착공하지 않고 상가 용도로 사용하면, 사용하지 않은 땅 부분에 대해서는 취득세를 중과세 한다는 판결입니다.
세무판례
1990년 6월 29일 지방세법시행령 개정으로 매매용 토지에 대한 취득세 감면 혜택(3년 유예기간)이 사라졌는데, 이전 법령에 따라 혜택을 받을 것으로 기대했던 납세자에게는 개정 전 법령을 적용해야 한다는 판결입니다.