주택조합 설립 목적의 조합원 모집, 청약금 수령은 주택건설사업 시행으로 볼 수 있을까요?

오늘은 주택조합 설립과 관련된 법률 판례를 소개해 드리려고 합니다. 주택조합 설립을 위해 조합원을 모집하고 청약금 등을 받는 행위가 주택건설사업에 해당하는지, 그리고 이 행위가 처벌 대상이 되는지에 대한 내용입니다.

핵심 쟁점은 주택조합 설립 목적으로 조합원을 모집하고 그들로부터 토지 매수를 위한 청약금, 중도금, 프리미엄 등을 받는 행위가 주택건설촉진법(현 주택법) 제51조 제3호에서 말하는 주택건설사업 시행에 해당하는지 여부였습니다.

대법원은 이에 대해 주택조합 설립을 위한 조합원 모집 및 금원 수령 행위는 주택건설사업 시행으로 보지 않는다고 판결했습니다 (대법원 1991.6.11. 선고 90도1883 판결).

좀 더 자세히 설명해 드리겠습니다.

주택건설촉진법 제33조 제1항은 일정 규모 이상의 주택 건설 또는 대지 조성 시 사업계획 승인을 받도록 규정하고 있습니다. 그리고 제51조 제3호는 승인 없이 사업을 시행한 경우 처벌하도록 규정합니다.

그런데 주택건설촉진법 제44조 제3항은 주택조합이 주택을 건설하는 경우 등록업자와 공동으로 사업을 시행해야 한다고 규정하고, 시행령 제34조의2는 공동 사업 시행에 필요한 요건을 명시하고 있습니다.

대법원은 이러한 관련 조항들을 종합적으로 고려했을 때, 주택조합 설립을 위해 조합원을 모집하고 청약금 등을 받는 행위는 주택건설사업 자체를 시행하는 것이 아니라, 사업 시행을 위한 준비 단계에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 조합 설립과 자금 확보는 실제 건설 행위 이전의 단계이므로, 이를 주택건설사업 시행으로 볼 수 없다는 것입니다. 따라서 사업계획 승인 없이 이루어졌더라도 처벌 대상이 되지 않습니다.

쉽게 말해, 집을 짓겠다고 사람들을 모으고 돈을 모으는 단계는 아직 집을 짓는 것이 아니라는 것입니다. 실제로 집을 짓는 것은 건설회사와 함께 진행해야 하고, 그때 사업계획 승인을 받아야 합니다.

이 판례는 주택조합 설립 과정에서 조합원 모집과 자금 확보 행위의 성격을 명확히 했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 하지만 주의할 점은, 이 판례가 모든 주택조합 관련 행위에 면죄부를 주는 것은 아니라는 것입니다. 실제 주택 건설 사업을 시행할 때는 관련 법규를 준수해야 함을 잊지 말아야 합니다.

참조 조문:

• 주택건설촉진법 제33조 제1항
• 주택건설촉진법 제44조 제3항
• 주택건설촉진법 제51조 제3호
• 주택건설촉진법시행령 제34조의2

참조 판례:

• 대법원 1991.6.11. 선고 90도1883 판결