아파트 짓기도 전에 분양하면 불법일까? 직장조합주택 사전분양 논란 해결!

직장 동료들과 함께 내 집 마련의 꿈을 안고 직장주택조합에 가입했는데, 아파트 착공도 하기 전에 벌써 분양한다는 소식을 들었다면 어떨까요? 뭔가 불안하고 혹시 불법인지 걱정될 수도 있겠죠. 오늘은 직장조합주택의 사전분양이 주택건설촉진법 위반인지에 대한 대법원 판례를 소개해 드립니다.

핵심 쟁점은 **'사업의 시행'**이 무엇인지에 대한 해석입니다. 주택건설촉진법 제33조 제1항은 사업계획 승인 없이 사업을 시행하는 것을 금지하고, 이를 어기면 제51조 제3호에 따라 처벌하도록 규정하고 있습니다. 그렇다면 '사업의 시행'에 단순히 분양만 포함되는 것일까요? 아니면 실제 건설 공사까지 포함되는 것일까요?

대법원은 이 '사업의 시행'의 의미를 주택건설공사 및 이와 직접 관련이 있는 행위로 해석했습니다. 즉, 땅 파고, 건물 짓는 실질적인 공사 행위가 포함되어야 한다는 것이죠. 단순히 분양 광고를 내고, 분양 계약을 체결하고, 계약금을 받는 행위만으로는 '사업의 시행'으로 볼 수 없다는 것입니다. 주택의 분양이나 분양금 수령 등 공급 관련 행위는 주택건설촉진법 제32조, 제52조 등 다른 조항으로 규제하고 있기 때문입니다.

이번 판례에서 다뤄진 사건은 직장주택조합 관계자들이 아파트 건축공사를 시작하기도 전에 조합원이 아닌 일반인에게 아파트 1채를 사전분양하기로 약속하고 계약금 일부를 받은 경우였습니다. 대법원은 이러한 행위는 주택의 공급에만 관련된 행위일 뿐, 주택건설촉진법 제51조 제3호, 제33조 제1항에서 말하는 '사업의 시행'에는 해당하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 불법이 아니라는 것입니다.

정리하자면, 아파트 건설 공사에 착수하지 않고 분양만 하는 행위는 주택건설촉진법 위반이 아닙니다. 다만, 이러한 사전분양은 다른 법률이나 조합 규칙 등에 의해 제한될 수 있으니 주의해야 합니다.

참고 법조항: 주택건설촉진법 제33조 제1항, 제51조 제3호, 제32조, 제52조 참고 판례: 대법원 1991.6.11. 선고 90도1883 판결, 1991.6.25. 선고 91도640 판결