부모님께 부동산을 증여받을 때, 혹은 증여할 때 취득세 계산은 어떻게 해야 할까요? 단순히 부동산 가격만 생각하면 될까요? 아닙니다. 만약 증여받는 부동산에 빚(채무)이 있다면, 그 채무까지 고려해야 할 수도 있습니다. 오늘은 증여받은 부동산에 붙어있는 채무와 취득세 과세표준에 대한 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
사례 소개
한 아들이 아버지로부터 아파트를 증여받았습니다. 그런데 이 아파트에는 전세보증금과 대출금 등 채무가 있었습니다. 아들은 아파트를 증여받으면서 이 채무도 함께 넘겨받기로 했습니다(채무 승계). 취득세 신고를 할 때, 아들은 아파트의 시가표준액을 기준으로 취득세를 신고하고 납부했습니다. 그런데 과세관청은 아들이 신고한 시가표준액이 아닌, 아들이 승계한 채무액을 기준으로 취득세를 다시 계산하여 추가로 세금을 내라고 했습니다.
쟁점
증여받은 부동산에 붙어있는 채무를 승계한 경우, 취득세 과세표준을 계산할 때 승계한 채무액을 기준으로 해야 할까요? 아니면 시가표준액을 기준으로 해야 할까요?
대법원의 판단 (구 지방세법)
대법원은 아들의 손을 들어주었습니다. 2005년 1월 5일 이전의 구 지방세법에 따르면, 취득세 과세표준은 원칙적으로 취득자가 신고한 가액입니다. 만약 신고를 안 했거나, 신고한 가액이 시가표준액보다 낮다면 시가표준액을 과세표준으로 합니다. 다만, 법에 정해진 특정한 경우에만 실제 취득가격(사실상의 취득가격)을 과세표준으로 삼을 수 있습니다 (구 지방세법 제111조 제5항). 이 사례처럼 단순히 채무를 승계했다는 사실만으로는 법에 정해진 특정한 경우에 해당하지 않습니다. 따라서 과세관청이 임의로 채무액을 과세표준으로 삼아 취득세를 부과한 것은 잘못이라는 것입니다.
(참고) 이 판례는 2005년 1월 5일 이전의 구 지방세법에 대한 판례입니다. 현재 지방세법은 다소 달라졌을 수 있으므로, 현재 시점의 취득세 계산은 관련 법규를 확인하거나 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
관련 법 조항:
결론
증여받은 부동산에 채무가 있는 경우, 취득세 과세표준은 법에 정해진 기준에 따라 결정됩니다. 단순히 채무를 승계했다고 해서 무조건 채무액을 기준으로 취득세를 계산하는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다. 부동산 증여와 관련된 세금 문제는 복잡할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여할 때, 받는 사람이 빚을 떠안지 않으면 증여세는 빚을 빼지 않은 전체 부동산 가치를 기준으로 계산합니다. 단, 빚진 사람이 빚을 못 갚을 게 확실하고 받는 사람이 빚을 대신 갚은 후 돌려받을 가능성이 없다면 빚을 뺀 가치로 증여세를 계산합니다.
세무판례
부모-자식 간에 재산을 증여할 때 빚이 있는 경우, 그 빚을 증여 재산에서 빼려면 빚이 진짜여야 하고, 자식이 빚을 떠안았거나 빚 때문에 재산이 압류될 게 확실하고 부모가 빚을 갚을 능력이 없어 자식이 부모에게 빚을 대신 갚으라고 요구해도 소용없는 경우에만 빚을 뺀 금액으로 증여세를 계산합니다.
세무판례
부모로부터 빚이 있는 부동산을 증여받았을 때, 그 빚을 자녀가 바로 떠안은 것으로 볼 수 없으며, 증여세와 양도소득세는 경우에 따라 함께 부과될 수 있다.
세무판례
공짜로 받은 부동산에 대한 취득세, 등록세는 회사 장부가액이 아닌 시가표준액을 기준으로 계산해야 합니다. 세금 감면을 받았다가 나중에 추징당하는 경우에도 마찬가지입니다.
세무판례
부모로부터 근저당 설정된 부동산을 증여받았을 때, 증여받은 사람이 근저당 채무를 갚아야 할 의무를 졌다고 바로 인정되지 않으며, 증여세 계산 시 채무 공제를 받으려면 증여받은 사람이 채무 인수 또는 변제 사실을 직접 입증해야 합니다.
세무판례
할아버지가 손자에게 부동산을 양도했을 때, 증여로 의심되는 거래에 대한 증여세는 언제를 기준으로 재산 가액을 평가해야 하는가? 등기 후 관할 세무서에 자료가 접수된 시점이 증여 사실을 알게 된 시점으로 봐야 한다.