직원들의 불법 점거로 인한 영업 방해, 임대인도 책임져야 할까?

식당을 임차해서 운영하는데, 임대인 쪽 직원들이 건물을 무단 점거해서 영업을 못하게 되었다면 어떻게 해야 할까요? 이런 황당한 상황에 대한 대법원 판례를 소개합니다.

사건의 개요

한 회사(임차인)가 골프장 클럽하우스 내 식당을 임차하여 운영하고 있었습니다. 그런데 임대인 쪽 직원들이 클럽하우스를 한 달 넘게 무단 점거하는 바람에 임차인은 정상적인 영업을 할 수 없게 되었습니다. 결국 임차인은 임대차계약을 해지하고, 임대인을 상대로 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

• 임대인의 직원들의 불법 행위에 대해 임대인이 책임을 져야 하는가?
• 임차인이 입은 손해(임대료, 직원 해고에 따른 휴업수당 및 해고예고수당 등)를 임대인이 배상해야 하는가?

대법원의 판단

대법원은 임차인의 손을 들어주었습니다.

1. 이행보조자의 책임: 민법 제391조에 따르면, 채무자는 채무 이행에 관하여 타인을 사용한 경우에는 그 타인의 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 여기서 '타인'은 채무자의 지시나 감독을 받는지 여부와 관계없이 채무 이행에 속하는 활동을 하는 사람이면 충분합니다 (대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결). 이 사건에서 임대인의 직원들은 이행보조자에 해당하며, 이들의 불법 점거 행위는 채무 이행과 관련된 행위로 볼 수 있습니다. 따라서 임대인은 직원들의 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 더 나아가 이행보조자의 행위가 채권자에 대한 불법행위가 되더라도, 그것이 채무 이행과 관련된 행위라면 채무자는 면책되지 않습니다.

2. 손해배상 범위: 임대인의 직원들의 불법 점거로 인해 임차인은 영업을 하지 못하게 되었고, 결국 계약을 해지하게 되었습니다. 대법원은 임차인이 입은 임대료 상당의 손해뿐 아니라, 계약 해지로 인해 직원들을 해고하면서 지급한 휴업수당과 해고예고수당까지도 임대인이 배상해야 할 손해에 포함된다고 판단했습니다. 이러한 손해는 임대인의 채무불이행과 상당인과관계가 있다고 본 것입니다.

관련 법조항

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
• 민법 제391조 (이행보조자의 행위에 대한 책임)
• 민법 제393조 (채무불이행으로 인한 손해배상)
• 민법 제623조 (임대인의 의무)

결론

이 판례는 임대인의 직원들의 불법 행위에 대해서도 임대인이 책임을 질 수 있다는 점을 명확히 보여줍니다. 임차인의 입장에서는 부당한 행위로 인해 영업상 손해를 입었을 때 적극적으로 법적 구제를 받을 수 있다는 것을 알 수 있습니다.