직장주택조합 아파트 건설, 개발이익환수에 대한 오해와 진실

오늘은 직장주택조합이 아파트를 건설할 때 발생하는 개발이익환수에 대한 중요한 판례를 소개하려고 합니다. 많은 분들이 궁금해하시는 개발이익환수 시점과 개발비용 계산에 대한 내용을 다뤄보겠습니다.

개발이익환수, 언제부터 계산해야 할까?

개발이익환수는 땅값 상승으로 발생하는 이익을 국가가 일부 환수하는 제도입니다. 과거 '구 개발이익환수에관한법률'에서는 개발사업이 완료된 시점의 땅값을 기준으로 이익을 계산했습니다. 그런데 '완료 시점'을 언제로 볼 것인가가 항상 문제였죠. 일반적인 아파트 분양의 경우, 분양 시점을 완료 시점으로 보는 예외 규정이 있었습니다 (구 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호). 분양을 하면 시행자는 더 이상 땅값 상승의 이익을 볼 수 없다는 논리였습니다. (대법원 1993. 5. 11. 선고 92누12841 전원합의체 판결 참조)

그렇다면, 직장주택조합 아파트는 어떨까요? 조합원들에게 아파트를 '분양'하는 것처럼 보이지만, 법원은 이를 일반적인 분양과 다르게 봅니다. 조합원들은 단순한 '분양' 받는 사람이 아니라, 사업의 주체이기 때문입니다. 조합원들은 사업의 최종 결산에 따라 추가 이익을 받거나 손실을 부담해야 합니다. 따라서 직장주택조합 아파트 건설은 '타인에게 분양'하는 경우에 해당하지 않습니다. (대법원 1994. 3. 22. 선고 93누7495 전원합의체 판결 참조)

결론적으로 직장주택조합 아파트의 개발이익환수 완료 시점은 아파트 건축공사 착공시점이 됩니다. 즉, '개발사업의 목적 용도로 사용을 개시'한 시점으로 봅니다. (구 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호)

개발비용, 어디까지 인정될까?

개발이익을 계산할 때, 개발비용을 공제하는 것은 당연합니다. 그런데 어떤 비용을 개발비용으로 인정할지가 또 다른 문제입니다. 이 판례에서는 아파트 단지 내 오수시설 비용이 쟁점이 되었습니다. 표준건축비에 포함된 오수시설 비용은 아파트 건축을 위한 비용이지, 토지의 가치를 높이는 개발비용이 아니라는 것이 법원의 판단입니다. 오수시설이 있다고 땅값이 오르는 것은 아니라는 것이죠. 따라서 오수시설 비용은 개발비용에서 제외됩니다. (구 개발이익환수에관한법률 제8조 제3호, 제11조)

핵심 정리

• 직장주택조합 아파트 건설은 일반적인 분양과 다르게 취급됩니다.
• 개발이익환수 완료 시점은 아파트 건축공사 착공 시점입니다.
• 아파트 단지 내 오수시설 비용은 개발비용으로 인정되지 않습니다.

이번 판례는 직장주택조합 아파트 건설과 관련된 개발이익환수에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 관련된 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.