집 경매는 취소됐지만, 땅 경매에서 보증금 받을 수 있을까? (소액임차인 우선변제권)

2층짜리 단독주택에 살고 있는 세입자 여러분, 주목! 집주인 때문에 혹시 내 보증금을 떼일까 봐 걱정되시나요? 특히 집 뿐만 아니라 땅까지 경매에 넘어간 상황이라면 더욱 불안하실 겁니다. 오늘은 집 경매는 취소되었지만, 땅 경매가 진행될 때 소액임차인의 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

사례: 2층 단독주택에 4가구가 세 들어 살고 있습니다. 집주인의 채무 때문에 집과 땅 모두 경매에 넘어갈 뻔했지만, 다행히 집주인이 돈을 갚아 집 경매는 취소되었습니다. 하지만 땅에 대한 경매는 여전히 진행 중입니다. 이런 경우, 세입자는 땅 경매에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있을까요?

정답은 '받을 수 있다'입니다.

법적으로 집(건물)과 땅(대지)은 따로 떼어 생각할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호하기 위해 소액임차인에게 우선변제권을 부여하고 있습니다. 이때 '주택'에는 건물뿐만 아니라 그 땅까지 포함된다고 봐야 합니다. 왜냐하면, 집을 빌리는 것은 당연히 그 땅을 사용하는 것까지 포함하기 때문이죠.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항과 제8조 제3항은 '임차주택의 환가대금 및 주택가액'에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있습니다. 즉, 땅이 경매에 넘어가더라도 세입자는 그 땅의 경매 대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다는 뜻입니다.

더 나아가, 대법원 판례(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결)도 이를 뒷받침합니다. 이 판례에 따르면, 소액임차인은 대지 경매 대금의 2분의 1 범위 내에서 근저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

즉, 집 경매는 취소되었더라도 땅 경매에서 소액임차인의 권리는 여전히 보호받습니다. 만약 이와 비슷한 상황에 처해있다면, 법률 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다.