땅 주인 바뀌면 세입자는 어떻게 되나요? (저당권 설정 후 건물 신축)

안녕하세요! 오늘은 땅 주인이 바뀌었을 때, 특히 저당권 설정 후 신축된 건물의 세입자는 어떤 권리를 갖는지 알아보겠습니다. 내용이 조금 어려울 수 있지만, 차근차근 설명드릴 테니 잘 따라와 주세요!

질문: 저는 땅에 저당권이 설정된 후에 지어진 건물에 세 들어 살고 있습니다. 만약 땅과 건물이 경매로 넘어가면, 저는 땅이 팔린 돈에서도 제 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요?

답변: 안타깝게도, 이 경우에는 땅이 팔린 돈에서 보증금을 우선적으로 받기는 어렵습니다. 왜 그런지 자세히 설명해 드리겠습니다.

일반적으로 건물을 빌리면 당연히 그 땅도 함께 사용하게 됩니다. 그래서 주택임대차보호법에서는 세입자를 보호하기 위해 우선변제권을 부여하고 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2제2항, 제8조 제3항) 즉, 경매 등으로 집이 팔리면 세입자는 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다.

판례에서도 이러한 법의 취지를 고려하여, 땅에 저당권이 설정된 전에 건물이 이미 있었다면, 땅이 경매로 팔려도 세입자는 땅 판매 대금에서도 보증금을 우선적으로 받을 수 있다고 판단했습니다.

하지만 제가 처음 말씀드린 것처럼, 땅에 저당권이 설정된 후에 건물이 지어진 경우는 다릅니다. 이 경우에도 세입자에게 우선변제권을 인정하면, 땅 주인에게 돈을 빌려준 저당권자가 예상하지 못한 큰 손해를 볼 수 있습니다. 저당권을 설정할 당시에는 건물이 없었으니, 그 건물에 세 들어올 세입자의 존재까지 고려하지 못했을 것이기 때문입니다.

따라서 대법원은 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우, 세입자는 건물이 팔린 돈에서만 보증금을 우선변제 받을 수 있고, 땅이 팔린 돈에서는 우선변제권을 행사할 수 없다고 판결했습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)

결론적으로, 땅에 저당권이 설정된 후에 지어진 건물의 세입자는 땅이 경매로 넘어가더라도 땅 판매 대금에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 없습니다. 이 점 꼭 기억하시고, 임대차 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 등 신중하게 판단하시기 바랍니다.