다가구주택 대지만 경매됐는데, 전세보증금 받을 수 있을까요? 😱

전세 사기, 역전세 등 임대차 관련 문제가 심각한 사회 문제로 대두되고 있는 요즘, 다가구주택에 전세로 살고 있는 세입자분들 중 대지 경매와 관련된 걱정을 하시는 분들이 많을 것 같습니다. 오늘은 다가구주택의 대지만 경매되었을 경우, 전세보증금을 받을 수 있는지에 대한 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 저는 甲 소유 다가구주택의 방 한 칸을 전세보증금 1,200만원에 임차하여 입주와 주민등록 전입신고를 마치고 거주했습니다. 그런데, 대지에 저당권을 설정한 근저당권자(집이 지어진 후에 저당권을 설정받은 사람)가 주택과 대지를 함께 경매 신청했다가, 건물에 대한 경매 신청은 취소하고 대지만 경매로 넘어갔습니다. 저는 소액임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 해두었습니다. 이런 상황에서, 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있을까요?

정답은 "받을 수 있다" 입니다.

근저당 설정보다 내 전입신고가 늦어 불안하신 분들도 계실 텐데요, 건물이 아닌 대지가 경매로 넘어간 경우에도 소액임차인의 최우선변제권은 보호됩니다. 이와 관련된 법 조항과 판례를 살펴보겠습니다.

관련 법 조항: 주택임대차보호법

• 제3조의2 (보증금 중 일정액의 보호) ② 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권의 설정등기가 첫 번째로 마쳐진 담보물권자를 제외한다)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 임차인의 범위와 기준은 대통령령으로 정한다.

• 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ③ 제3조의2제2항에 따른 임차인의 우선변제를 받을 권리는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차인에게만 인정된다. 다만, 임차인이 그 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 구비하지 못한 경우에도 경매신청의 등기 후에 제3조제1항의 요건을 갖추면 그 권리를 취득한다.

관련 판례: 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결

대법원은 다가구주택의 대지 및 건물에 대한 근저당권자가 경매를 신청했다가 건물에 대한 경매신청만 취하하여 대지만 낙찰된 경우에도, 소액임차인은 대지 낙찰대금에서 소액보증금을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 판결했습니다. 즉, 건물이 경매에서 제외되었다 하더라도, 대지의 경매대금에서 소액임차인의 보증금을 우선적으로 변제해야 한다는 것입니다. 일반적으로 건물 임대차에는 대지 이용이 당연히 포함되기 때문입니다.

결론: 질문자의 경우처럼 대지만 경매되었더라도, 소액임차인의 최우선변제권은 인정됩니다. 따라서 질문자는 대지 경매대금에서 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

주의: 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 지역별, 시기별로 다르므로, 관련 법령 및 정보를 확인하시는 것이 중요합니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가와 상담하시길 권장합니다.