집 사기 전 세입자? 🚨 계약 파기되면 낭패 볼 수 있습니다!

내 집 마련의 꿈을 안고 집을 알아보던 중, 마음에 쏙 드는 집을 발견했습니다! 그런데 집주인은 아직 소유권 이전 등기를 하지 않은 상태이고, 곧 집을 살 예정인 매수인(집을 사는 사람)이 먼저 세입자를 구한다고 합니다. 이런 경우, 덜컥 계약했다가 낭패를 볼 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

🔑 사례

A씨는 집주인 C씨로부터 집을 사기로 한 B씨와 임대차계약을 맺었습니다. B씨는 C씨에게서 매매대금을 모두 지불하기 전이었지만, C씨로부터 임대를 놓을 권한을 받았다고 했습니다. 그런데 예상치 못한 사정으로 B씨가 집을 사지 못하게 되었습니다. 이 경우, A씨는 집주인 C씨에게 계약의 효력을 주장하며 계속 집에 살 수 있을까요?

❌ 안타깝게도, 힘들 수 있습니다.

대법원 판례(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결)에 따르면, 집주인이 매수인에게 임대 권한을 준 것은 매매계약이 유효하게 이행될 것을 전제로 한 것입니다. 즉, 매매계약이 해제되면 임대 권한도 사라지게 됩니다.

쉽게 말해, B씨가 C씨의 집을 사는 것을 조건으로 임대 권한을 받았는데, B씨가 집을 사지 못하게 되면서 그 조건이 성립되지 않았기 때문에 A씨와 B씨가 맺은 임대차계약의 효력도 C씨에게 주장할 수 없게 되는 것입니다.

⚠️ 주의할 점

A씨가 주택임대차보호법상의 대항요건(전입신고 + 실거주)을 갖추었거나 전세계약서에 확정일자를 받았더라도, C씨와 B씨의 매매계약이 해제되었다면 C씨에게 대항할 수 없습니다. 즉, 전세보증금을 보호받지 못하고 집에서 나가야 할 수도 있습니다.

✅ 안전한 임대차 계약을 위한 팁

• 집주인의 소유권 등기 여부를 확인하세요.
• 매수인과 계약할 경우, 집주인의 동의서를 받는 것이 안전합니다.
• 계약 전, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 근저당 설정 등 권리관계를 파악하세요.

내 집 마련의 꿈, 안전하고 똑똑하게 이루세요! 위와 같은 상황에 처하지 않도록 계약 전 꼼꼼한 확인은 필수입니다.