집 팔기로 했는데, 잔금 전에 세입자가 들어왔어요! 어떻게 하죠?

집을 팔기로 계약하고 잔금을 받기 전에 매수인(집을 사기로 한 사람)이 다른 사람에게 집을 세놓는 경우가 종종 발생합니다. 이런 상황에서 매매계약이 깨지면, 이미 들어와 있는 세입자는 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

A씨는 B씨에게 집을 팔기로 계약했지만, 잔금을 받기 전 B씨가 C씨에게 전세를 주었습니다. C씨는 전세금을 지급하고 이사 후 주민등록과 확정일자까지 받았습니다. 그런데 A씨와 B씨의 매매계약이 해지되었습니다. 이에 A씨는 C씨에게 집을 비워달라고 요구했습니다. C씨는 이미 대항력을 갖췄으니 나갈 수 없다고 주장했습니다. 과연 누구의 말이 맞을까요?

법원의 판단

법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. 왜 그럴까요?

A씨가 B씨에게 집을 팔기로 한 계약에는 B씨가 다른 사람에게 전세를 놓을 수 있는 권한을 준 것이 포함되어 있었습니다. 하지만 이 권한은 A씨와 B씨의 매매계약이 정상적으로 완료되는 것을 전제로 한 것이었습니다. 즉, 매매계약이 해지되면 B씨는 더 이상 세를 놓을 권한이 없어지는 것이죠.

B씨는 A씨와의 매매계약이 해지되면서 세를 놓을 권한을 잃었고, 따라서 C씨와 맺은 전세계약 역시 효력을 잃게 되었습니다. C씨가 주민등록과 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항요건을 갖췄더라도, 애초에 전세를 놓을 권한이 없는 사람과 계약을 맺었기 때문에 A씨에게 대항할 수 없다는 것이 법원의 판단입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제105조 (해제조건) 조건의 성취로써 계약의 효력을 소멸하게 하는 것을 해제조건이라 한다.
• 민법 제147조 (해제권의 불가분성) 계약의 일부를 해제한 때에는 그 부분에 관하여만 그 효력이 소멸한다. 다만, 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 계약의 일부만을 해제할 수 없는 때에는 그러하지 아니하다.
• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 후 제삼자가 그 사실을 안 때에는 그 제삼자에 대하여 효력이 있다.
• 민법 제618조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다.
• 대법원 1991. 3. 27. 선고 88다카30702 판결
• 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결

결론

집을 팔기로 계약한 후 잔금을 받기 전에 매수인이 임대를 놓는 경우, 매매계약이 해지되면 임차인은 보호받지 못할 수 있습니다. 임차인은 계약 전에 집주인과 매수인의 관계, 잔금 지급 여부 등을 꼼꼼히 확인하여 이러한 위험을 예방해야 합니다.