내 전세집, 날벼락? 해제조건부 임대권한과 전세계약의 함정 😱

전세 계약, 특히 신축 건물의 경우에는 더욱 꼼꼼히 확인해야 할 사항들이 많습니다. 제가 겪었던 아찔한 경험을 통해 여러분께 경각심을 드리고자 합니다.

저는 새로 지은 집에 전세로 들어가기로 했습니다. 집주인 甲은 乙로부터 그 집을 사기로 계약하고 계약금만 지불한 상태였죠. 저는 甲과 전세 계약을 맺고 4,000만원에 입주했고, 당연히 전입신고와 확정일자도 받았습니다.

그런데 문제는 그 집이 아직 등기가 안 된 상태였다는 겁니다. 뭔가 이상해서 물어보니, 乙은 甲에게 전세를 놓아도 된다고 허락했고, 모든 책임은 甲이 진다고 했다더군요. 하지만 결국 甲은 잔금을 치르지 못했고, 매매 계약은 파기되었습니다. 그러자 乙은 저에게 집을 비워달라고 요구했습니다. 저는 전입신고와 확정일자까지 받았는데, 乙에게 대항할 수 없을까요?

안타깝게도, 법원은 이런 경우 저처럼 세입자가 보호받기 어렵다고 판단합니다. 관련 판례 (대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결) 를 보면, 집주인이 집을 팔기로 한 사람에게 잔금을 받기 전에 미리 세를 놓도록 허락한 경우, 이는 매매 계약이 해지되면 세입자와의 계약도 무효가 된다는 조건을 단 것으로 봅니다. 즉, 매매 계약이 해제되면 세를 놓을 권한 자체가 없어지기 때문에, 저는 마치 권한 없는 사람과 계약한 것과 같은 상황이 되는 겁니다. 전입신고와 확정일자를 받았더라도 소용이 없다는 것이죠.

결국 저는 乙에게 집을 비워줘야 하는 상황에 놓였습니다. 하지만 저는 甲에게 계약 위반에 대한 책임을 물을 수 있습니다. 민법 제544조(계약해제의 효과), 제546조(손해배상청구권의 보존), 제390조(채무불이행과 손해배상)에 따라 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우를 대비해 甲의 재산을 미리 파악하고 가압류 등의 보전처분을 해두는 것이 중요합니다.

이 사례를 통해 신축 건물 전세 계약 시 등기 여부와 매매 계약 상황을 꼼꼼히 확인하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있습니다. 저와 같은 피해를 보지 않도록 주의하시기 바랍니다.