건물주 동의하에 전대했는데, 원래 건물주와 매매계약이 깨지면 어떻게 될까?

건물을 사기로 한 사람(매수인)이 아직 소유권도 넘겨받기 전에, 원래 건물주(매도인) 동의를 받고 다른 사람에게 세를 줬어요. 그런데 매수인이 계약을 어겨서 매도인이 매매계약을 취소했어요. 이런 경우, 세입자는 어떻게 해야 할까요? 보증금은 돌려받을 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

A는 B에게 건물을 팔기로 했고, B는 A의 동의를 얻어 C에게 건물을 세줬습니다. 그런데 B가 A와의 매매계약을 제대로 이행하지 않아 A는 계약을 해지하고 C에게 건물에서 나가라고 했습니다. C는 B에게 준 보증금을 돌려받아야 나갈 수 있다고 주장했고, 이에 대한 법적 판단이 필요하게 되었습니다.

법원의 판단

법원은 C가 보증금을 돌려받아야 건물을 비워줄 의무가 있다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 건물 명도 의무와 보증금 반환 의무는 동시이행관계가 아니라고 판단했습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

• B는 아직 건물 소유권을 갖고 있지 않았고, A에게 건물을 사용할 수 있는 권리만 가지고 있었습니다.
• C는 A의 입장에서 보면 전차인과 비슷한 지위에 있습니다. 임대인 동의하에 전차를 했더라도, 임차인의 계약 위반으로 임대차계약이 해지되면 전차인은 임대인에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다.
• 설령 C가 직접 A에게 임차권을 취득했다고 하더라도, 대항력을 갖추지 못한 상태에서 매매계약이 해지되면 그 권리는 소급하여 없어집니다.

따라서, C의 건물 명도 의무와 B의 보증금 반환 의무를 동시이행관계로 보는 것은 오히려 공평의 원칙에 어긋난다고 판단했습니다.

관련 법조항

• 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 이르지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제630조 (전대의 효력) 임차인으로부터 다시 임차한 자가 임대인의 동의를 얻은 때에는 직접 임대인에 대하여 임차인의 권리를 주장할 수 있다.

결론

이 판례는 소유권 이전 전 매수인의 동의를 얻어 임차한 경우, 매매계약이 해지되면 임차인의 권리가 보호받기 어렵다는 점을 보여줍니다. 전대차 계약을 맺을 때는 원래 건물주의 동의뿐만 아니라 매매계약의 진행 상황과 안정성까지 꼼꼼히 확인해야 불필요한 손해를 예방할 수 있습니다.