건물을 짓다가 중단된 경우, 이것을 과연 '건물'로 볼 수 있을까요? 최근 법원은 미완성 건물에 대해서도 '건물'로 인정하는 판결을 내렸습니다. 이번 포스팅에서는 건물로 인정되기 위한 요건과 관련 판례를 살펴보겠습니다.
법원은 건물이 되기 위한 최소한의 요건으로 기둥, 지붕, 주벽의 존재를 제시합니다 (민법 제99조 제1항). 즉, 비바람을 막을 수 있는 최소한의 형태를 갖추어야 한다는 것입니다. 이러한 기준은 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 등 여러 판례에서 일관되게 적용되어 왔습니다.
이번 사례에서는 지하 1, 2층과 지상 1층의 골조와 천장 공사가 완료되었고, 일부 벽체도 만들어진 상태였습니다. 비록 전체 공정률은 20~30% 정도에 불과하고 7층으로 계획된 건물의 1층만 완성되었지만, 법원은 이를 미완성 상태의 독립된 건물로 판단했습니다. 기둥, 지붕, 주벽이라는 최소한의 요건을 충족했기 때문입니다.
원심은 공정률이 낮다는 점을 들어 건물로 보기 어렵다고 판단했지만, 대법원은 이를 뒤집었습니다. 공정률이나 완성도보다는 기본적인 구조적 요건 충족 여부가 중요하다는 점을 분명히 한 것입니다.
이 판결은 미완성 건물이라도 기둥, 지붕, 주벽이라는 최소한의 요건을 갖추면 건물로 인정될 수 있다는 것을 보여줍니다. 관련 판례로는 대법원 1977. 4. 26. 선고 76다1677 판결, 대법원 1986. 11. 11. 선고 86누173 판결(공1987, 35) 등이 있습니다. 건물의 개념에 대한 법원의 판단을 이해하는 데 도움이 되는 중요한 판례라고 할 수 있습니다.
민사판례
건물의 지상층이 완공되지 않았더라도 지하층만으로도 독립된 건물로서의 요건(기둥, 지붕, 주벽)을 갖추었다면 법적으로 건물로 인정될 수 있다.
민사판례
아직 완공되지 않고 등기도 안 된 건물에 압류 같은 보전처분을 하려면, 최소한 건물의 뼈대는 다 갖춰져 있고, 허가받은 내용과 거의 같아야 합니다. 그렇지 않으면 보전처분은 불가능합니다.
민사판례
건축허가 명의자가 건물 소유권을 갖는 것은 아니며, 실제 건축에 자재와 노력을 투입한 사람이 소유권을 갖습니다. 대지 소유자 명의로 건축허가를 받았더라도, 건축업자가 비용을 들여 건물을 지었다면 건축업자가 소유권을 갖게 됩니다. 다만, 대지 대금을 지급하지 않은 경우에는 대지 소유자에게 담보 목적으로 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 미완성 건물이라도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있다면 최초 건축주가 소유권을 갖습니다.
민사판례
공사가 중단된 미완성 건물이라도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있다면 원래 건축주가 소유권을 가진다.
민사판례
건물 신축공사에서 공사가 완전히 끝나지 않았더라도, 주요 구조가 완성되어 사회통념상 건물로 사용 가능하다면 공사는 완성된 것으로 보고, 미완성 부분은 하자로 처리해야 합니다. 이 사건에서는 건물 사용승인이 나지 않았지만, 건물의 주요 공사가 끝났고 미완성 부분의 비용도 전체 공사비에 비해 적어 건물이 완성된 것으로 판단했습니다. 또한, 건물 하자의 원인이 건축주의 잘못된 지시였다면 시공사는 책임을 지지 않습니다.
민사판례
토지에 근저당 설정된 미완성 건물에 대한 경매 신청 시, 필요한 서류를 제출하지 않았더라도 법원은 바로 경매 신청을 기각할 것이 아니라 보정을 명령해야 합니다. 또한, 미완성 건물이라도 일정 조건을 충족하면 경매 대상이 될 수 있습니다.