한 건물, 둘이 나눠 갖기로 했는데… 어디를 얼마나 갖는지 정하지 않았다면? 🤔

친구나 가족과 함께 건물을 사는 경우가 종종 있습니다. 건물을 둘 이상이 공동으로 소유하는 방식은 크게 공유와 구분소유로 나뉘는데요.

구분소유는 아파트처럼 한 건물 내에서 각 호실별로 소유권을 나누는 것이고, 공유는 건물 전체에 대한 지분을 나눠 갖는 것입니다. 예를 들어, A와 B가 건물을 반반씩 공유한다면 A와 B는 각각 건물 전체의 1/2 지분을 갖게 됩니다.

그런데 만약 건물을 둘이서 나눠 갖기로 했는데, 어디를 얼마나 갖는지 명확하게 정하지 않았다면 어떻게 될까요? 단순히 "반반씩 갖자"라고만 약속하고, 등기는 편의상 공유지분등기(예: 각각 1/2 지분)를 해놓은 경우를 생각해봅시다.

이런 경우, 실제로는 각자 특정 부분을 소유하기로 마음속으로 정했더라도, 등기부상으로는 공유로 되어 있기 때문에 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 상황을 판례는 어떻게 판단하고 있을까요?

대법원은 이와 관련하여 구분소유적 공유관계라는 개념을 제시했습니다. 쉽게 말해, 등기는 공유처럼 되어 있지만 실제로는 구분소유처럼 사용하기로 약속한 경우를 말합니다. 하지만, 단순히 "나눠 갖자"라고 약속만 했다고 해서 무조건 구분소유적 공유관계로 인정되는 것은 아닙니다.

핵심은 위치와 면적의 특정, 그리고 구조상·이용상 독립성입니다. 즉, 어느 부분을 누가 얼마만큼 소유할 것인지 명확하게 정하고, 각 부분이 구조적으로나 이용 목적상 독립적이어야 구분소유적 공유관계로 인정될 수 있습니다.

대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결에 따르면, 건물의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 인정되지 않는 경우, 비록 구분소유하기로 하는 약정이 있더라도 일반적인 공유관계로 봐야 한다고 판시했습니다.

즉, "반반씩 갖자"라고만 약속하고 어디를 얼마나 갖는지 정하지 않았다면, 단순한 공유관계로 보는 것이 원칙입니다. 따라서 건물을 공동으로 소유할 때는 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 어느 부분을 누가 얼마만큼 소유할 것인지 명확하게 정하고, 가능하다면 구분소유등기를 하는 것이 바람직합니다.

이는 민법 제269조(공유물의 관리, 처분) 및 제187조(등기의 추정력)와 관련된 내용입니다. 등기는 소유권을 공시하는 중요한 수단이므로, 실제 소유 형태와 등기 내용을 일치시키는 것이 중요합니다.