내 집, 네 집 같이 묶인 공동저당... 경매되면 내 집부터 날아갈까? (연대보증도 했다면?)

친구나 가족이 돈을 빌릴 때, 부탁을 거절하기 어려워 내 집을 담보로 제공하는 경우가 있습니다. 이때 내 집과 친구/가족의 집이 공동저당으로 묶이는 경우가 있는데요, 만약 돈을 갚지 못해 경매에 넘어간다면 어떻게 될까요? 특히 내가 연대보증까지 섰다면 더욱 걱정되겠죠?

쉽게 설명드리겠습니다. '갑'이 돈을 빌리고 '을'이 자신의 집을 담보로 제공하며 연대보증까지 섰다고 가정해봅시다. 갑의 집과 을의 집 모두에 공동저당이 설정된 상황입니다. 이때 갑이 돈을 갚지 못해 두 집 모두 경매에 넘어가면, 먼저 **갑의 집(채무자 소유)**이 경매된 금액으로 빚을 갚습니다. 만약 갑의 집을 판 돈으로 빚을 다 갚지 못하면, 그때서야 **을의 집(물상보증인 소유)**이 경매된 금액으로 남은 빚을 갚게 됩니다.

"내가 연대보증도 섰는데 왜 내 집부터 팔리는 게 아니지?"라고 생각하실 수 있습니다. 연대보증은 빚을 못 갚을 경우 채무자 대신 빚을 갚겠다는 약속이지만, 물상보증은 특정 재산을 담보로 제공하는 것입니다. 법원은 물상보증인의 부담을 줄이기 위해 채무자의 재산부터 처분하도록 판결하고 있습니다. 즉, 연대보증을 섰더라도 물상보증인의 지위 때문에 내 집이 바로 경매되는 것은 아닙니다.

이와 관련된 대법원 판례를 소개합니다.

• 대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결: 공동저당권이 설정된 여러 부동산 중 일부는 채무자 소유이고, 일부는 물상보증인 소유일 경우, 채무자 소유 부동산을 먼저 경매해서 빚을 갚고 부족한 경우에만 물상보증인 소유 부동산을 경매한다.

• 대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다231965 판결: 물상보증인이 연대보증인의 지위를 겸하고 있더라도 위와 같은 원칙은 동일하게 적용된다.

즉, 내 집과 친구/가족의 집이 공동저당으로 묶여있고 내가 연대보증까지 섰더라도, 경매는 먼저 친구/가족의 집(채무자 소유)부터 진행됩니다. 남은 빚이 있을 때만 내 집(물상보증인 소유)이 경매에 넘어가니 안심하셔도 됩니다. 물론, 가장 좋은 것은 빚을 제때 갚는 것이겠죠?