친구에게 전셋집 양도받았는데, 경매라니?! 대항력, 내 편 맞나요?

친구가 살던 전셋집을 저한테 양도해 줬어요. 집주인 동의도 받고, 전입신고도 하고, 이사도 마쳤죠. 근데 갑자기 날벼락 같은 소식! 집이 경매에 넘어간다는 거예요! 친구가 전셋집 살 때 생긴 빚 때문에 그렇다는데… 이럴 경우, 전 제 보증금을 지킬 수 있을까요? 제가 새로운 세입자로서 권리를 주장할 수 있는지 궁금해서 알아봤습니다.

상황은 이렇습니다:

1. 친구가 전셋집에 살면서 전입신고 & 확정일자를 받아 대항력을 갖췄어요.
2. 저는 친구로부터 전셋집을 양도받았고, 집주인 동의도 받았어요. 저도 전입신고 & 확정일자를 받았습니다.
3. 제가 전셋집을 양도받기 전에, 집에 근저당이 설정되었어요. (친구가 살 때 생긴 빚 때문)
4. 지금 집이 경매로 넘어가고 있습니다.

이런 경우, 경매로 집을 낙찰받은 사람에게 저는 제 전세 계약을 주장할 수 있을까요? 보증금은 돌려받을 수 있을까요?

핵심은 "대항력 승계" 입니다!

다행히, 법원은 임대인 동의 하에 임차권을 양도받은 경우, 이전 세입자의 대항력을 승계한다고 판단하고 있습니다. (휴~)

관련 법 조항 & 판례

• 민법 제629조: 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 이 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

• 대법원 판례 (87다카2509, 94다3155, 2005다64255 등): 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 집주인 동의 하에 임차권을 양도한 경우, 양수인(새로운 세입자)이 전입신고를 하고 주택을 인도받아 계속 살고 있다면, 비록 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래 임차인의 대항력은 소멸되지 않고 그대로 유지됩니다. 즉, 새로운 세입자는 이전 세입자의 대항력을 이어받아 경매 낙찰받은 사람에게 대항할 수 있습니다.

제 경우를 다시 보면,

저는 집주인 동의 하에 친구에게 전셋집을 양도받았고, 전입신고도 마치고 실제로 거주하고 있습니다. 따라서 친구의 대항력을 그대로 승계받아, 경매 낙찰자에게 제 전세 계약을 주장하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다!

결론:

전셋집 양도, 꼼꼼히 확인하고 진행해야 하지만, 집주인 동의를 받고 필요한 절차를 제대로 밟았다면 대항력을 승계받아 보증금을 지킬 수 있습니다! 저처럼 친구에게서 전셋집을 양도받는 경우에도, 꼭 필요한 절차를 확인하고 진행하세요!