택지 초과소유부담금, 언제 면제될까? 임대주택 건설과 사업자등록의 중요성

택지를 일정 면적 이상 소유하면 부과되는 초과소유부담금. 주택 공급 확대를 위해 임대주택 사업을 하는 경우에는 부담금을 면제받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 하지만 면제 조건을 제대로 갖추지 못하면 뜻하지 않게 부담금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 오늘은 관련 대법원 판례를 통해 임대주택 건설 시 초과소유부담금 면제와 관련된 핵심 내용을 짚어보겠습니다.

핵심 쟁점 1: 부담금 면제 신청, 의무일까?

택지소유상한에관한법률(이하 '법') 제20조 제2항은 부담금 면제 대상이 되는 택지 소유자는 부과기준일 30일 전까지 면제 신청서를 제출해야 한다고 규정하고 있습니다. 그런데 이 규정, 꼭 지켜야 할 의무일까요? 대법원은 이 조항이 부담금 부과·징수의 행정 편의를 위한 절차 규정일 뿐, 면제 요건 자체는 아니라고 판단했습니다. 즉, 신청서를 제출하지 않았더라도 다른 면제 요건을 충족한다면 부담금을 면제받을 수 있다는 것입니다.

핵심 쟁점 2: 임대주택 건설, 착공하면 면제? 임대 개시해야 면제?

임대주택을 짓기 위해 택지를 소유한 경우, 언제부터 부담금이 면제될까요? 착공 시점일까요, 아니면 실제 임대를 시작한 시점일까요? 법 시행령 제29조 제3호는 '건축착공일'과 '임대개시일'을 모두 언급하고 있어 다소 모호한 부분이 있었습니다.

대법원은 이에 대해 임대주택의 경우 '임대개시일'을 기준으로 해야 한다고 명확히 했습니다. 단순히 착공만 했다면 나중에 임대를 하지 않고 다른 용도로 사용할 가능성도 있기 때문입니다. 임대를 실제로 시작해야만 비로소 택지의 본래 취득 목적에 맞게 사용하는 것이라고 볼 수 있다는 논리입니다. 착공부터 임대 개시까지의 기간은 단순한 준비 기간으로 봤습니다. (관련 조문: 택지소유상한에관한법률 제22조, 제25조, 제26조 제2항, 법 시행령 제30조 제3항, 제29조 제3호)

핵심 쟁점 3: 임대사업자 등록, 기존 택지도 해야 할까?

기존에 갖고 있던 택지에 임대주택을 지으려면 어떨까요? 이 경우에도 임대사업자 등록을 해야 부담금을 면제받을 수 있을까요? 대법원은 "기존 택지라도 임대사업을 하려면 사업자 등록을 해야 부담금 면제 대상이 된다"고 판시했습니다. (관련 조문: 법 제11조 제1항 제2호, 제5호, 제11조 제2항, 법 시행령 제10조 제6호, 제11조 제1항 제4호, 법 시행규칙 제3조의2, 제5조, 참조판례: 대법원 1996. 6. 11. 선고 95누10495 판결)

결론:

임대주택 건설을 통해 초과소유부담금 면제 혜택을 받으려면, 단순히 착공하는 것만으로는 부족합니다. 실제 임대를 시작해야 하고, 기존 택지라도 임대사업자 등록을 해야 면제 요건을 충족할 수 있습니다. 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받는 일이 없도록 주의해야겠습니다.