토지 공유자가 건물 지으면 법정지상권 생길까?

땅을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우가 종종 있습니다. 이런 땅을 공유지라고 하는데요, 공유자 중 한 사람이 다른 공유자들의 동의를 얻어 건물을 지었다면 그 건물의 주인은 땅을 사용할 권리가 있을까요? 바로 법정지상권 이야기입니다.

오늘 살펴볼 사례는 공유자 중 한 명이 다른 공유자의 과반수 동의를 얻어 건물을 지었지만, 이후 토지와 건물의 주인이 달라진 경우입니다. 즉, 땅 주인과 건물 주인이 서로 다르게 된 상황인데요, 이때 건물 주인에게 법정지상권이 인정될까요?

대법원은 법정지상권을 인정하지 않았습니다. (대법원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결)

핵심적인 이유는 다른 공유자의 재산권 보호입니다. 만약 과반수 동의만으로 법정지상권이 생긴다면, 동의하지 않은 나머지 공유자들의 땅 사용 권리도 제한되는 결과가 발생합니다. 자신의 땅인데도 마음대로 사용하지 못하게 되는 것이죠. 이는 민법 제366조(공유물의 관리, 처분)에 어긋나는 결과를 초래할 수 있습니다. 과반수의 동의를 얻었다면 공유물의 관리행위로 볼 수 있겠지만, 이는 경매를 통해 소유권을 얻은 새로운 소유자에게는 대항할 수 없습니다.

좀 더 쉽게 설명하면, 아파트 단지 내 상가를 생각해 볼 수 있습니다. 상가 건물 주인이 단지 내 땅의 일부 지분을 가진 주민들의 과반수 동의를 얻어 건물을 지었다고 해서, 동의하지 않은 다른 주민들의 땅 사용 권리까지 침해할 수는 없다는 것입니다.

결론적으로, 토지 공유자가 다른 공유자의 과반수 동의만으로 건물을 지었다고 해서 자동으로 법정지상권이 생기는 것은 아닙니다. 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 특히 경매 등을 통해 새로운 소유자가 등장한 경우에는 건물 소유자의 법정지상권 주장이 제한될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.