토지 매매시 실거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 썼다면 무조건 투기일까?

부동산 투기는 사회적으로 큰 문제죠. 그래서 정부는 투기 방지를 위해 여러 가지 정책을 시행하고 있습니다. 그중 하나가 바로 투기 목적의 부동산 거래에 대해서는 실제 거래 금액(실거래가)을 기준으로 세금을 매기는 것입니다. 하지만 실거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성했다고 해서 무조건 투기라고 볼 수는 없다는 대법원 판례가 있습니다. 오늘은 이 판례를 통해 실거래가와 기준시가 과세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 1985년 토지를 취득하여 종합악기박물관을 설립하려 했습니다. 그러나 주변 지역이 주거지역으로 개발되고 박물관 설립에 많은 비용이 소요되면서 계획이 지연되었습니다. 그러던 중 인근 토지를 매입한 주택조합이 원고에게 토지 매각을 요청했고, 원고는 이를 수락했습니다. 매수인 측의 요청으로 토지거래신고 금액을 맞추기 위해 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성했습니다. 세무서는 이를 투기 거래로 보고 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과했고, 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단 (대법원 1991.12.24. 선고 91누4829 판결)

대법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 당시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목은 부정한 방법으로 부동산을 거래하는 경우 실거래가로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있었습니다. 하지만 단서 조항으로 '취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우'는 예외로 한다고 명시되어 있었습니다.

대법원은 원고가 토지를 취득한 목적, 이용 실태, 매도 경위 등을 종합적으로 고려했을 때 투기 목적이 없었다고 판단했습니다. 단순히 계약서상의 금액이 실제와 다르다는 이유만으로 투기라고 단정 지을 수 없다는 것입니다. 따라서 기준시가를 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다고 판결했습니다.

핵심 정리

• 구 소득세법시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되고, 1990.12.31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제2호 (마)목 에 따르면 부정한 방법으로 부동산을 거래한 경우 실거래가 기준 과세를 원칙으로 하지만, 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 기준시가 기준 과세를 할 수 있습니다.
• 계약서에 실제 거래 금액보다 낮은 금액을 기재했다고 해서 무조건 투기로 간주되는 것은 아닙니다.
• 토지의 취득 목적, 이용 실태, 매도 경위 등을 종합적으로 고려하여 투기 여부를 판단해야 합니다.

이 판례는 부동산 거래에 있어서 단순히 계약서상 금액만 볼 것이 아니라, 거래 당사자의 의도와 거래의 전체적인 맥락을 살펴봐야 함을 보여줍니다. 부동산 거래 시에는 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.