땅값이 오르면 개발 바람이 불죠. 그중 하나가 토지구획정리사업인데요, 낡고 불편한 동네를 새롭게 정비하는 사업입니다. 이 사업을 진행하는 곳이 바로 토지구획정리조합입니다.
이 조합은 사업 진행을 위해 돈을 빌리거나 다른 사람의 빚에 보증을 서는 경우가 있습니다. 그런데 이런 중요한 결정을 조합원들에게 알리지 않고 혼자서 처리하면 어떻게 될까요?
최근 대법원 판결에 따르면, 토지구획정리조합이 조합원 총회의 동의 없이 다른 사람의 빚보증을 서는 것은 무효입니다.
이번 사건은 한 토지구획정리조합이 건설회사의 빚에 보증을 섰다가 문제가 된 경우입니다. 돈을 빌려준 사람들은 조합을 상대로 돈을 갚으라고 소송을 걸었고, 조합은 조합원 총회 동의 없이 보증을 섰기 때문에 무효라고 주장했습니다.
법원은 조합의 손을 들어줬습니다. 옛날 토지구획정리사업법(2001년 폐지)에는 돈을 빌리는 방법, 이자율, 갚는 방법 등 중요한 사항은 조합원 총회의 동의를 받아야 한다고 나와 있습니다. (구 토지구획정리사업법 제26조 제3호, 제9호)
이 법의 취지를 생각해보면, 다른 사람 빚보증도 돈을 빌리는 것과 마찬가지로 조합에 큰 영향을 미치는 결정이기 때문에 조합원 총회 동의가 필요합니다. 총회 동의 없이 조합장 혼자서 결정한 보증은 효력이 없습니다.
이 판결은 토지구획정리조합 운영의 중요한 원칙을 다시 한번 확인시켜 줍니다. 조합은 조합원들의 재산을 다루는 만큼 투명하고 민주적인 절차를 따라야 합니다. 특히 돈과 관련된 중요한 결정은 반드시 조합원 총회의 동의를 받아야 한다는 점을 명심해야겠습니다.
참고 판례:
상담사례
재건축조합의 타인에 대한 채무보증은 조합 재산에 대한 직접적인 사용/처분이 아니므로 조합원 총회 결의 없이도 유효하다.
민사판례
토지구획정리조합의 대표자가 조합 총회 결의 없이 시공사 채무를 연대보증해서 보증이 무효가 되었더라도, 그 행위가 대표자의 직무와 관련된 것으로 보이면 조합은 손해배상 책임을 져야 한다.
민사판례
지역주택조합이 조합원에게 부담이 되는 계약(예: 보증)을 체결할 때는 법에 따라 총회 의결을 거쳐야 합니다. 만약 총회 의결 없이 계약이 체결되었다면, 계약 상대방이 그 사실을 몰랐다는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 계약은 무효가 될 수 있습니다.
민사판례
토지구획정리조합이 조합원 총회의 결의 없이 체비지를 처분하면 그 처분은 무효입니다. 총회 결의가 없었다는 사실을 몰랐다고 하더라도 효력이 없습니다.
민사판례
재건축조합 조합장이 조합 규약상 절차(임원회의 결의) 없이 제3자의 채무를 보증한 경우, 그 보증은 원칙적으로 유효하지만, 거래 상대방이 절차상 하자를 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무효가 된다. 단순 채무보증은 조합 재산(총유물) 자체를 직접 처분하는 행위가 아니기 때문이다.
민사판례
재건축조합이 조합원 총회의 결의 없이 조합원에게 비용 부담이 되는 계약을 체결하면 그 계약은 무효입니다. 계약 상대방이 이 사실을 몰랐더라도 마찬가지입니다.