토지수용 보상금, 어떻게 계산될까? - 기준시가 vs. 기준지가, 그리고 수용 시점의 가격

안녕하세요! 오늘은 토지수용 보상금 산정과 관련된 중요한 판례를 바탕으로, 보상금이 어떻게 계산되는지 자세히 살펴보겠습니다. 토지가 수용될 때 어떤 기준으로 보상금이 정해지는지, 또 어떤 요소들이 보상금에 영향을 미치는지 궁금하신 분들께 도움이 되길 바랍니다.

1. 기준시가는 보상금 산정 기준이 될 수 없다!

흔히 세금 계산에 사용되는 '기준시가'를 토지 보상금 계산에도 적용할 수 있을까요? 정답은 **"아니오"**입니다. 소득세법상의 기준시가는 시장의 일반적인 거래 수준을 파악하는 자료로는 활용될 수 있지만, 토지수용 보상금 산정의 기준은 될 수 없습니다. 왜냐하면 기준시가와 토지수용에 쓰이는 '기준지가'는 그 목적, 산정 기준, 결정 절차 등이 근본적으로 다르기 때문입니다. (구 국토이용관리법 제29조, 소득세법 제60조) 따라서 기준지가가 기준시가보다 낮다는 이유만으로 보상금 산정이 잘못되었다고 주장할 수는 없습니다.

2. 기준지가는 수용재결 당시 고시된 것이어야 한다!

토지수용 보상금 산정의 기준이 되는 기준지가는 언제 고시된 것이어야 할까요? 바로 수용재결 당시입니다. 사업인정 이전에 고시되었어야 하는 것은 아닙니다. (토지수용법 제46조 제1, 2항, 구 국토이용관리법 제29조 제3, 5항) 즉, 사업인정 후 수용재결 전에 고시된 기준지가라도 수용재결 당시에 효력을 가지고 있다면 보상금 산정의 기준이 될 수 있습니다.

3. 택지개발 등으로 인한 가격 변동은 고려하지 않는다!

만약 택지개발 사업으로 인해 토지 가격이 올랐다면, 그 상승분도 보상금에 포함될까요? 이 역시 **"아니오"**입니다. 토지수용 보상금은 수용재결 당시의 가격을 기준으로 산정합니다. (토지수용법 제46조 제1항, 대법원 1982.9.28. 선고 80누382 판결) 따라서 택지개발예정지구 지정 등으로 인한 가격 변동은 고려되지 않으며, 수용재결 이후 이의재결 당시의 가격 역시 반영되지 않습니다.

4. 보상액 평가방법은?

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제3조 제1항에 따르면, 보상액은 원가방식, 수익방식, 비교방식 중 적절한 방식을 선택하여 평가합니다. 원칙적으로 주된 방식으로 평가한 가격을 다른 방식(부수방식)으로 평가한 가격과 비교하여 합리성을 검토해야 하지만, 대상 토지의 특성상 비교가 부적절한 경우에는 하나의 방식만으로 평가할 수도 있습니다.

5. 행정처분 취소 확정판결의 효력

만약 이전 수용재결에 대한 취소 판결이 확정되었다면, 별도의 취소 절차 없이도 그 효력이 발생합니다. (행정소송법 제29조, 대법원 1962.6.7. 선고 4294민상1459,1460 판결) 따라서 취소 판결 이후 별도의 취소 통지를 기다릴 필요 없이, 새로운 재결 절차를 진행해야 합니다.

이처럼 토지수용 보상금 산정은 복잡한 법령과 판례에 따라 결정됩니다. 토지 수용과 관련된 문제에 직면하셨다면, 전문가의 도움을 받아 정당한 보상을 받을 수 있도록 꼼꼼히 준비하시는 것이 중요합니다.