토지 수용 과정에서 보상금 산정은 매우 중요한 문제입니다. 복잡한 법 조항과 판례 때문에 어려움을 겪는 분들도 많으실 텐데요. 오늘은 공시지가와 토지 이용상황을 중심으로 보상금 산정 기준에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
1. 새로 공시된 공시지가를 따라야 합니다.
토지 보상액은 공시지가를 기준으로 계산됩니다. 그런데 공시지가는 일정 시점을 기준으로 효력을 갖습니다 (지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조). 만약 수용 재결 이후, 이의재결 과정에서 새로운 공시지가가 나왔고, 그 기준일이 수용 재결일 이전이라면? 새 공시지가를 기준으로 보상액을 다시 계산해야 합니다. (구 토지수용법 제46조 제2항, 대법원 1991.9.24. 선고 91누2038 판결 등 참조)
예시:
2023년 1월 1일 기준 공시지가가 있고, 2월에 수용 재결이 났다고 가정해 보겠습니다. 이후 이의신청을 통해 5월에 이의재결이 진행되는 동안, 4월 1일 기준 새로운 공시지가가 공시되었습니다. 이 경우 이의재결에서는 4월 1일 기준 공시지가를 적용해야 합니다.
2. 현재 이용 상황이 중요합니다.
만약 이전에 다른 공공사업에 포함되었던 토지라도, 현재 진행되는 수용 사업의 주체와 목적이 다르다면 이전 사업 당시의 이용 상황은 고려하지 않습니다. 현재의 토지 이용 상황을 기준으로 보상액을 산정합니다. (공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제7항)
예시:
과거에 도로 개설 계획으로 일부 토지가 수용되었지만, 실제 도로는 건설되지 않았다고 가정해봅시다. 이후 다른 사업자가 해당 토지를 택지 개발을 위해 수용하려고 합니다. 이 경우, 과거 도로 예정지였던 사실과 관계없이 현재의 토지 이용 상황 (예: 전, 답, 대지 등)을 기준으로 보상액을 산정해야 합니다.
3. 정리하며
토지 수용 보상 과정은 복잡하지만, 공시지가 기준일과 토지 이용상황이라는 핵심 기준을 이해하면 보다 쉽게 접근할 수 있습니다. 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
(참고 판례)
일반행정판례
토지 수용 시, 이의재결 당시 새로운 공시지가가 있고 그 기준일이 수용재결일 이전이라면, 보상액은 새 공시지가를 기준으로 계산해야 한다.
일반행정판례
토지수용 시 보상액을 계산할 때 기준이 되는 공시지가는 개별 토지마다 산정되는 '개별공시지가'가 아니라, 유사한 특징을 가진 여러 토지들을 대표하는 '표준지'의 공시지가를 의미합니다.
일반행정판례
토지수용 시 보상금은 소득세법상 기준시가가 아닌, 수용재결 시점의 기준지가를 기준으로 산정해야 하며, 사업인정 전 기준지가 고시 여부는 중요하지 않다. 또한, 택지개발예정지구 지정 등으로 인한 가격변동은 보상액 산정에 고려하지 않는다.
일반행정판례
토지 수용 보상금을 계산할 때는 수용 재결 당시의 토지 상태를 기준으로 해야 하며, 수용 재결 이후 공시된 지가라도 공시 기준일이 수용 재결 전이면 해당 공시지가를 기준으로 보상액을 산정해야 한다.
일반행정판례
1989년 지가공시법 시행 이후, 최초 공시지가 발표 전에 이루어진 토지수용 보상액 산정 시, 이전 법률(국토이용관리법)이 아닌 새로운 법률(토지수용법, 지가공시법)에 따라 평가해야 하며, 인근 유사 토지의 거래 가격, 보상 선례, 사업 시행으로 인한 가격 변동 등을 어떻게 고려해야 하는지에 대한 판결.
일반행정판례
토지수용보상금을 계산할 때 기준이 되는 공시지가는 수용 결정일 *이전* 것이어야 하며, 지가변동률은 수용되는 토지 지역의 변동률을 쓰되, 만약 해당 개발사업 때문에 토지 가격이 영향을 받았다면 주변 지역의 변동률을 참고하여 사업의 영향을 제외한 변동률을 적용해야 한다.