투기과열지구 재건축 아파트, 매도청구권 행사는 언제 가능할까?

최근 재건축, 재개발 관련 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 특히 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합원 자격과 매도청구권을 둘러싼 갈등이 빈번하게 발생하는데요, 오늘은 관련 대법원 판결을 통해 매도청구권 행사의 허용 범위에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

서울 강동구의 한 재건축조합(원고)은 투기과열지구 지정 이후 조합원 자격이 없는 피고에게 아파트를 분양했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 조합은 피고에게 분양된 아파트에 대한 매도청구권을 행사하며 소유권 이전을 요구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 투기과열지구에서 조합설립인가 후 부동산을 취득한 자는 조합원 자격이 없는데, 이런 경우 재건축조합이 매도청구권을 행사할 수 있는가?
2. 조합원 자격이 없는 자에게 아파트를 분양하고 이전고시까지 완료된 경우, 해당 아파트에 대해 매도청구권을 행사할 수 있는가?

대법원의 판단

대법원은 도시정비법 제64조 제4항 및 제73조 제2항에 따라 재건축조합의 매도청구권 행사는 공공복리를 위한 것이지만, 재산권에 대한 제한이므로 엄격하게 해석해야 한다고 밝혔습니다. (대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결, 헌법재판소 2020. 11. 26. 선고 2018헌바407 등 전원재판부 결정 참조)

1. 투기과열지구 지정 이후 부동산을 취득한 자가 조합원 자격을 얻지 못하는 경우, 조합은 재건축 사업 시행을 위해 매도청구권을 행사할 수 있습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항, 제3항) 이는 재건축 사업의 원활한 진행을 위한 것이죠.

2. 그러나 이미 조합이 해당 부동산을 현물출자 또는 신탁 등기 받은 경우에는 새로운 매도청구권 행사가 필요 없습니다. (대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결 등 참조) 이미 조합이 소유권을 확보했기 때문입니다.

3. 조합원 자격 없는 자에게 아파트 분양 및 이전고시까지 완료된 경우, 해당 아파트에 대한 매도청구는 허용되지 않습니다. 이는 재건축 사업 시행과 무관하기 때문입니다. 관리처분계획이나 이전고시의 효력을 다투는 것은 별개의 문제입니다.

결론

이번 판결은 투기과열지구 내 재건축조합의 매도청구권 행사 요건을 명확히 제시했다는 점에서 의의가 있습니다. 조합원 자격과 관련된 분쟁 발생 시, 재건축 사업 진행 상황에 따라 매도청구권 행사 가능 여부가 달라진다는 점을 유의해야 합니다. 특히 이전고시까지 완료된 아파트에 대한 매도청구는 허용되지 않는다는 점을 기억해야 할 것입니다. 관련 법 조항으로는 도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항, 제73조 제2항, 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항, 제3항 등이 있습니다.