투기과열지구 재건축, 조합원 자격은 언제 생길까?

재건축 아파트에 투자하려는 분들 주목! 투기과열지구에서 재건축 아파트를 사면 바로 조합원이 될 수 있을까요? 항상 그런 건 아닙니다. 복잡해 보이는 재건축 조합원 자격, 오늘 확실하게 짚어드리겠습니다.

최근 대법원 판결(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007두24367 판결)에서 흥미로운 사례가 있었습니다. 핵심은 투기과열지구 안에서 재건축 사업부지가 확장된 경우, 확장된 부분의 땅을 산 사람이 조합원 자격을 얻을 수 있는지 여부였습니다.

사건의 개요는 이렇습니다. 기존 삼창아파트 재건축 조합이 설립된 후, 주변 지역도 재건축에 포함하기 위해 사업 부지가 확장되었습니다. 소외 1은 확장된 부지 내 약수아파트를 소유하고 있다가 조합에 동의서를 제출하여 조합원이 되었죠. 그런데 소외 1이 소외 2에게 약수아파트를 팔았습니다. 소외 2는 조합원 명의변경을 신청했지만, 성남시는 거부했습니다.

왜 거부했을까요? 바로 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 제19조 제2항 때문입니다. 이 조항은 투기과열지구에서 조합 설립인가 후 토지나 건물을 사면 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 투기 방지를 위한 것이죠.

하지만 도정법 부칙(2003. 12. 31.) 제2항은 예외를 두고 있습니다. 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 경우, 그 이후에 토지 등을 사더라도 조합원이 될 수 있다는 것입니다. 기존 재건축 사업의 진행을 보호하기 위한 조치입니다.

소외 2는 이 부칙 조항을 근거로 조합원 자격을 주장했습니다. 하지만 법원은 소외 2의 주장을 받아들이지 않았습니다. 사업 부지 확장으로 새롭게 편입된 토지는 2003년 12월 31일 이후에 조합에 포함된 것이므로, 부칙의 예외에 해당하지 않는다고 본 것입니다. 즉, 부지 확장 시점을 기준으로 도정법 제19조 제2항이 적용된다고 판단한 것이죠.

결론적으로, 투기과열지구 내 재건축 사업에서 부지 확장으로 새로 편입된 토지를 매수한 경우, 조합 설립 변경인가 후에는 조합원 자격을 얻을 수 없습니다. 재건축 투자를 고려하시는 분들은 이 점을 꼭 유념하셔야 합니다. 자칫하면 낭패를 볼 수 있으니까요.