폐업 후 재등록, 내 보증금 날아갈 수도 있다?! 😥

상가 임대해서 장사 시작할 때 보증금 걱정 안 할 수 없죠. 혹시라도 건물주가 돈을 못 갚게 되면 내 보증금은 어떻게 되는지 불안하기도 하고요. 그래서 사업자등록하고 확정일자 받는 것, 다들 알고 계실 거예요. 그런데 중간에 폐업했다가 다시 시작하면 어떻게 될까요? 똑같은 장소, 똑같은 상호로 다시 등록했는데도 보증금을 못 받을 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?

사례를 한번 볼까요?

김 사장님은 상가 건물을 빌려서 사업자등록을 하고 확정일자도 받았습니다. 모든 절차를 제대로 밟아서 보증금 걱정 없이 장사를 시작했죠. 그런데 개인적인 사정으로 잠시 폐업 신고를 했습니다. 2주 뒤, 다시 같은 장소에서 같은 상호와 등록번호로 사업자등록을 했습니다. "같은 장소, 같은 상호인데, 이전에 받았던 확정일자 효력이 그대로 유지되지 않을까?" 김 사장님은 생각했습니다.

안타깝게도 김 사장님의 생각은 틀렸습니다.

상가임대차보호법에 따르면, 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(우선변제권)를 갖기 위해서는 건물을 인도받고 사업자등록과 확정일자를 받아야 합니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항) 중요한 건, 사업자등록은 단순히 처음에만 하면 되는 게 아니라는 점입니다. 폐업하는 순간, 사업자등록의 효력은 사라집니다. 다시 등록하더라도 이전의 우선변제권은 인정되지 않습니다.

즉, 폐업 신고를 하는 순간 보증금을 보호받을 수 있는 '우산'이 사라지는 셈입니다. 다시 사업자등록을 하면 새로운 '우산'을 쓰는 것이지, 이전의 '우산'이 다시 펼쳐지는 것은 아닙니다.

대법원 판례도 이를 명확히 하고 있습니다. 폐업 후 재등록은 기존의 우선변제권을 유지하는 것이 아니라고 판시했습니다. (대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결)

결론: 잠시 폐업하더라도 보증금을 안전하게 지키려면 폐업 신고 전에 건물주와 협의하여 확정일자를 다시 받는 등의 조치가 필요합니다. 사소한 실수로 큰 손해를 볼 수 있으니 꼭 기억하세요!