하천부지 토지 거래, 허가 받아야 할까?

오늘은 하천 근처 토지 거래에 대한 법원 판결을 소개하려고 합니다. 하천 근처 땅을 사려는데, 거래 허가를 받아야 하는지, 또 어떤 경우에 허가를 받을 수 있는지 궁금해하는 분들께 도움이 될 만한 내용입니다.

사건의 발단

한 운수회사(원고)가 차고지로 사용하기 위해 금호강 근처의 토지를 매입하려고 했지만, 달성군수(피고)로부터 거래 허가를 받지 못했습니다. 이에 운수회사는 소송을 제기했고, 1심과 2심에서는 운수회사의 손을 들어주었죠. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원, 왜 판결을 뒤집었을까?

대법원은 다음과 같은 쟁점들을 중심으로 판단했습니다.

1. 하천대장 등재 = 하천구역 지정?

원고는 이 사건 토지가 하천대장에 등재되어 있으므로 하천구역에 속한다고 주장했습니다. 하지만 대법원은 하천대장은 단순히 하천 관리를 위한 기록일 뿐, 토지의 권리 관계를 바꾸는 효력은 없다고 판단했습니다. 즉, 하천대장에 등재되었다고 해서 바로 하천구역으로 지정되는 것은 아닙니다. (하천법 제2조 제1항 제2호, 제13조 / 대법원 1982.7.13. 선고 81누129 판결, 1991.10.22. 선고 90누9896 판결 참조)

2. 자연녹지지역에 차고지 건설 가능할까?

원고는 자연녹지지역에 차고지를 건설하려 했는데, 피고는 이것이 토지이용계획에 어긋난다고 주장했습니다 (국토이용관리법 제21조의4 제1항 제3호). 그러나 대법원은 건축법시행령 (제66조 제1항 별표12)에 따라 자연녹지지역에도 차고 건설이 가능하다고 판단했습니다. (대법원 1991.8.27. 선고 90누8794 판결 참조)

3. 토지거래허가 불허가 사유는?

가장 핵심적인 쟁점입니다. 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제2호는 토지거래허가의 여러 불허가 사유를 나열하고 있습니다. 피고는 처분 당시 특정 사유를 명확히 밝히지 않았지만, 나중에 다른 사유를 들어 불허가 처분을 정당화하려고 했습니다. 대법원은 제2호 각 목은 독립된 사유가 아니므로 처분 당시 제2호를 불허가 사유로 들었다면 나중에라도 세부 사유를 들어 주장할 수 있다고 판단했습니다.

특히 이 사건에서 원고는 염색공단 열병합발전소용 유연탄 수송업체였는데, 이 사건 토지가 금호강 정화계획에 따른 보상 대상 토지에 포함되어 있었습니다. 대법원은 이런 상황에서 원고의 토지 이용 목적이 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제2호의 허가 사유(기존 사업자의 이전, 지역발전에 기여하는 사업 등)에 해당하지 않는다고 판단했습니다. (국토이용관리법시행령 제26조 제3항 참조)

결론

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 대구고등법원으로 돌려보냈습니다. 하천 근처 토지 거래는 관련 법규와 해당 지역의 토지이용계획을 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 점을 다시 한번 확인할 수 있는 판례였습니다. 단순히 하천대장에 등재된 사실만으로 하천구역이라고 단정 지을 수 없으며, 자연녹지지역이라도 건축법상 허용되는 용도라면 토지 이용에 제한이 없다는 점, 그리고 토지거래허가 불허가 사유는 법 조항을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다는 것을 기억해야 합니다.